Weisung an den Hausverwalter – Durchsetzbar?
Eine Klage eines Minderheitseigentümers gegen einen Hausverwalter wegen Nichteinhaltung einer Weisung wurde vom OGH zurückgewiesen – Fehlender Rechtsschutz im Wohnungseigentum?
Eine Verwalterin erhielt von der Eigentümergemeinschaft die Weisung, dass Aufträge ohne vorherige Beschlussfassung nur bis 3.500 EUR erteilt werden dürfen. Aufträge, die über diesem Betrag liegen, durften nur nach Vorliegen eines gültigen Beschlusses erteilt werden.
Im Bereich der Stiegenhausverglasungen traten seit mehreren Jahren Wasserschäden auf. Die Verwalterin wurde von verschiedenen Eigentümern wiederholt zum Austausch der Fenster aufgefordert und hielt den Tausch aufgrund eines drohenden ernsten Schadens an der Substanz des Hauses auch für unbedingt erforderlich. Nach Einholung mehrerer Angebote erteilte die Verwalterin einen Auftrag zum Austausch der Stiegenhausfenster für 26.162 EUR (+ USt).
Ein Wohnungseigentümer verklagte daraufhin (aus dem streitigen Zivilrechtsweg) die Verwalterin, die Umbauarbeiten an den Fenstern, die sich in den Stiegenhäusern der Häuser 1 bis 4 befinden, zu unterlassen.
Das Landesgericht Wiener Neustadt dazu:
„Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung könne und müsse der Verwalter zwar auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen eigenständig setzen. Allerdings habe der Verwalter auch in diesen Fällen generellen Direktiven und individuellen Weisungen der Mehrheit Folge zu leisten. Die Grenze bildeten lediglich offensichtlich gesetzwidrige Mehrheitsbeschlüsse. Die generelle Direktive, dass die Beklagte Aufträge ohne vorherige Beschlussfassung nur bis 3.500 EUR erteilen dürfe, sei nicht als gesetzwidrige Weisung zu qualifizieren; sie stelle vielmehr ein probates Mittel für die Eigentümergemeinschaft zur Vorwegkontrolle für Ausgaben ab einer bestimmten Größenordnung dar. “
Der Oberste Gerichtshof hob das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt, das der Klage stattgab, auf. Der Oberste Gerichtshof dazu:
Nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG entscheidet über Anträge zur
„Durchsetzung der Pflichten des Verwalters (§§ 20 Abs 1 bis 7, 31 Abs 3 WEG) – mit Ausnahme der Herabsetzung des Entgelts – das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist, im Verfahren außer Streitsachen. Gemäß Satz 1 des in diesem Kompetenztatbestand ausdrücklich genannten § 20 Abs 1 WEG gehört es zu den Pflichten des Verwalters, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind.
Da so ein Verfahren im außerstreitigen Rechtsweg geltend zu machen ist (und daher nicht mit Klage im streitigen Rechtsweg), hob der OGH das gesamte Verfahren (außer der als Antrag umzudeutenden Klage) als nichtig auf. Jeder Teil hat seine Verfahrenskosten selbst zu tragen.
Inhaltlich gab der OGH zu erkennen, dass die Klage bzw. der Antrag gegen den Verstoß gegen die Weisung nicht erfolgreich sein wird:
„Damit ist allerdings nichts darüber gesagt, ob der Kläger in diesem Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der in § 20 Abs 1 Satz 1 WEG normierten Verpflichtungen des Verwalters tatsächlich legitimiert ist (vgl RIS-Justiz RS0123164, RS0083438).“
Ob also der Minderheitseigentümer im außerstreitigen Verfahren die Möglichkeit hat, die Verpflichtung des Verwalters zur Einhaltung der Weisungen der Meherheit der Wohnunsgeigentümer zu befolgen, ließ der OGH offen – aus seinem Zitat des RS0123164 ergibt sich aber:
„Das Individualrecht jedes Wohnungseigentümers, dem Verwalter die Einhaltung seiner Pflichten aufzutragen, wird durch § 30 Abs 1 Z5 WEG auf Verstöße gegen § 20 Abs 2 bis 7 WEG beschränkt. Darüber hinausgehende Pflichten können sich allenfalls aus § 20 Abs 1 WEG 2002 ergeben, wenn es sich tatsächlich um gemeinschaftsbezogene Interessen aller Wohnungseigentümer, wie zum Beispiel die Ansprüche auf gesetzes- beziehungsweise vertragskonforme Kostenverteilung bei der Verwaltung der Liegenschaft, handelt. In diesen Fällen steht es den einzelnen Wohnungseigentümern aber bloß frei, selbst ein Willensbildungsverfahren zu initiieren, um dem Verwalter von der Mehrheit rechtmäßige Weisungen erteilen zu lassen, die dieser zu beachten hat.“
Das bedeutet wohl, dass nun der einzelne Wohnunsgeigentümer einen Beschluss der Miteigtnüemr darüber initiieren „darf“, dass diese den Verwalter auf Einhaltung der Weisung in Anspruch nehmen und er die Arbeiten zu unterlassen hat?! Oder wird das Anlass für eine Gesetzesbeschwerde sein?
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