Grunderwerbssteuer ab 1. Jänner 2016 – jetzt berechenbar

Hand die nach Geld greift

Wer will Liegenschaften / Häuser / Wohnungen unentgeltlich an Verwandte übergeben oder schenken – wie hoch ist die neue Grunderwerbssteuer ab 2016 und spart man Steuer bei einer Übergabe noch 2015?

(Das gilt auch bei bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, einer Anteilsvereinigung oder -übertragung oder wenn eine Gegenleistung vorliegt, deren Wert aber nicht ermittelbar ist).

Zur Erinnerung: ab 1.1. 2016 wird bei unentgetlichen Eigentumsübertragungen die Grunderwerbssteuer neu berechnet. Grundlage für die Berechnung („Bemessungsgrundlage“) ist nicht mehr der Einheitswert, sondern der „Grundstückswert“. Bei Familienangehörigen beträgt der Steuersatz gestaffelt nach dem Wert des Objekts 0,5, 2 und 3,5 % (bisher: 2%). Experten erwarten nur für Objekte über 500.000 Euro eine wesentliche Erhöhung der Steuerbelastung.

Wie wird der Grundstückswert berechnet? Er ist so zu berechnen, wie es die neue Grundstückswertverordnung 2016 regelt, die noch nicht wirksam ist, und deren Entwurf jetzt im Internet zu lesen ist.

2 Möglichkeiten sind nach dieser Verordnung vorgesehen (laut Grunderwerbssteuergesetz kann man die Liegenschaft auch durch besonders qualifizierte Sachverständige schätzen lassen, da wird sich aber die Frage stellen ob die Kosten dafür nicht höher sind als die pauschalierte Selbstberechnung):

  1. Methode Immobilienpreisspiegel: wenn die Steuerschuld vor dem 1.1.2017 (also noch bis einschliesslich Kalenderjahr 2016) entsteht – bei Schenkungen ist das idR der Abschluss des Schenkungsvertrages. Dann ist ausschließlich der im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (nach dem 31.12.2016 der Index der Statistik Österreich) heranzuziehen. Das aber nur dann, wenn das Grundstück die dem Immobilienpreisspiegel für die Bewertung eines gleichartigen Grundstückes zugrunde liegenden Annahmen erfüllt, also vor allem ob das Grundstück in eine  Objektkategorie des Preisspiegels fällt. Der Grundstückswert beträgt nur 71,25% des Wertes aus dem Preisspiegel.
  2. Methode Selbstberechnung: Will man den Grundstückswert lieber selbst ausrechnen, muss man die Summe aus Wert des Bodens und des Gebäudes getrennt berechnen. Details ergeben sich aus der Verordnung:

Den Bodenwert kann man beim Finanzamt erfragen, er ist dann mal 3, und dann je Gemeinde mit einem eigenen Faktor zu multiplizieren. Beim Gebäudewert wird man die Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche des Objekts benötigen, die man dann mit einem Baukostenfaktor multipliziert (laut Entwurf derzeit zwischen Euro 1350 und 1780 je nach Bundesland, und der dann wieder je nach Art und Alter des Gebäudes bzw. bestimmte Sanierungen durchgeführt wurden, abgewertet wird.

Beispiel des Finanzministeriums:

Eigentumswohnung (Altbau) in 1040 Wien, Generalsanierung 2008, Anteile 61/2881, Nutzfläche 65 m², dreifacher Bodenwert des gesamten Grundstückes 441.501 Euro, Hochrechnungsfaktor lt. Anlage zur Verordnung: 3,5, Baukostenfaktor für Wien: 1 560 Euro
Berechnung des Grundstückswertes: (441 501 x 61/2 881 x 3,5) + (65 x 1 560) = 32 717,97 + 101 400 = 134 117,97 Euro
Faktum: Alles ziemlich komplizierter als der dreifache Einheitswert, der bisher die Bemessungsgrundlage bildete.

BEACHTEN Sie, dass die Verordnung noch nicht wirksam ist – mehr erfahren Sie in diesem blog in den nächsten Wochen.

 

 

 



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Mag. Ronald Geppl