Wohnungsrückstellung und Corona

Schlüsselübergabe zu Corona-zeiten

Nach Auflösung eines Mietvertrages muss der Mieter den Mietgegenstand geräumt zurückstellen (§ 1109 ABGB). Wann muss man zurückstellen: Am Ende des Mietverhältnisses. Wie muss man zurückstellen: Persönlich aushändigen, eine Übersendung der Schlüssel reicht nicht.

Keine Möglichkeit, Möbel zu entfernen?

Man muss Mobiliar nicht räumen, wenn sich der Vermieter zum Kauf der Einrichtungsgegenstände bereit erklärte. In der juristischen Lehre und auch nach meiner Erfahrung mit Gerichten wird bisweilen die Ansicht vertreten: Geringwertige, jederzeit leicht entfernbare Fahrnisse hindern die wirksame Rückstellung nicht. Der ausziehende Mieter muss aber nachträglich damit rechnen, dass der Vermieter Ersatzansprüche gegen ihn stellt. Durch Abzug von der Kaution wird das vermutlich meist versucht werden – es hat Sinn, sich die Kautionsvereinbarung durchzulesen ob das auch gedeckt ist.

Der Anspruch des Vermieters auf Zurückstellung ist ein Anspruch auf Erfüllung des Vertrages. Die Zurückstellung ist daher „einklagbar“.

Inhalt des Anspruches auf Rückstellung ist: 1) Die Räumung des Mietgegenstandes und 2) die Übergabe.

Nach der Rechtsprechung ist eine geräumte Übergabe (dann) nicht erforderlich, wenn sich zB nach den Grundsätzen des redlichen Verkehrs etwas anderes ergibt. Vereinbarungen sind hier zulässig und werden jetzt auch sinnvoll sein.

Niemand will meine Schlüssel übernehmen!

Corona und „Ausgehverbot“: Nimmt man die Verordnung des Gesundheitsministers zu den Ausgehbeschränkungen wörtlich, dann ist eine Übergabe des Mietobjekts wie wir sie bisher kannten unmöglich: Das Betreten von öffentlichen Orten zu Zweck einer Übergabe von Schlüsseln fällt unter keinen der Ausnahmetatbestände.

In der Immobilienbranche herrscht, wenn man sich im Internet umsieht, Sicherheit: Ein Betreten der Büros der Hausverwaltungen wird weder gewünscht, noch ist es idR für deren Kunden zulässig.

Hat man aber bereits einen Mietvertrag unterschrieben, oder hat man gekündigt, ist die weitere Vorgangsweise fraglich.

Gemeinnützige Bauvereinigungen etwa regen in ihrem „ABC der Gemeinnützigkeit“ an: Vermieter und (bisheriger oder künftiger) Mieter schließen eine Vereinbarung, dass die Schlüssel nicht mehr persönlich übergeben werden, sondern per Post verschickt werden. Eine durchaus überlegenswerte Lösung, die man aber gut vorbereiten sollte: Wie beweist man, in welchem Zustand deas Mietobjekt zurückgestellt/übernommen wurde?

Ich kann meine Änderungen in der Wohnung nicht zurückbauen!

Ich muss länger in der Wohnung bleiben!

Im Bereich des Mietrechtsgesetzes beachten: zB die fehlende Verpflichtung, bestimmte Investitionen rückgängig machen zu müssen. Die Möglichkeit des Mieters, einen Räumungsaufschub über das Gericht zu erwirken – das wurde zu „normalen“ Zeiten meist bewilligt wenn der Mieter eine Sicherheitsleistung erlegt: Der Vermieter soll durch den Aufschub keinen Nachteil erleiden.


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