Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge – Kos­ten zu Las­ten der Minderheitseigentümer?

Eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge wur­de am Dach eines Wohn­hau­ses errich­tet, die Kos­ten über­stie­gen die ange­spar­te Rück­la­ge um ein Viel­fa­ches.  Die Anla­ge soll­te dazu die­nen, den Strom­ver­brauch der All­ge­mein­heit (der Eigen­tü­mer) von ande­ren Ener­gie­an­bie­tern zu senken.

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat­te nicht vor,  Strom in das all­ge­mei­ne Strom­netz einzuspeisen.

Der Bezug des Betriebs­stroms aus dem öffent­li­chen Netz soll­te nach dem Sach­ver­halt dann unter­bro­chen wer­den, wenn Solar­strom in aus­rei­chen­dem Maß zum aut­ar­ken Betrieb pro­du­ziert wird.

Der Obers­te Gerichts­hof ent­schied jüngst zu die­sem Sach­ver­halt, dass eine Mass­nah­me der (aus­ser­or­dent­li­chen) Ver­wal­tung vor­liegt und daher ein Mehr­heits­be­schluss der Eigen­tü­mer zuläs­sig sei.

Ein über­stimm­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer muss in einem sol­chen Fall daher sei­ne Min­der­heits­rech­te gel­tend machen und eine sol­che Beschluss­fas­sung beim Bezirks­ge­richt anfechten.

Die­se Ent­schei­dung ist des­halb inter­es­sant, weil der über­stimm­te Eigen­tü­mer ver­geb­lich ein müh­sa­mes Beschluss­an­fech­tungs­ver­fah­ren ver­mei­den woll­te oder er mit sei­nen Argu­men­ten ins Hin­ter­tref­fen geriet.

Er argu­men­tier­te näm­lich offen­bar auch damit, dass die Errich­tung der Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge eine Ver­fü­gungs­hand­lung dar­stel­le, bei der also die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kei­ne Kom­pe­tenz zur Abstim­mung besitzt, und dass daher alle Mit­ei­gen­tü­mer der Maß­nah­me zustim­men müss­ten, damit sie durch­ge­führt wer­den darf.

Wei­te­re Argu­men­te die auf eine über­mäs­si­ge Beein­träch­ti­gung des Antrag­stel­lers Bezug nah­men, hat­te der Antrag­stel­ler erst nach Ablauf der drei­mo­na­ti­gen Anfech­tungs­frist vor­ge­bracht.  Die Gerich­te muss­ten auf die­se Argu­men­te daher nicht mehr eingehen.

Dass das Erst­ge­richt den Antrag­stel­ler zum Vor­brin­gen die­ser Argu­men­te nicht ange­lei­tet hat­te, wur­de im Rekurs an die zwei­te Instanz nicht gel­tend gemacht, sodass der Obers­te Gerichts­hof das nicht auf­grei­fen konnte.

Tipp: Will man als Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft eine Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge errich­ten las­sen, emp­fiehlt es sich vor­her den Beschluss gut vor­zu­brei­ten. Anhalts­punk­te für eine erfolg­rei­che Beschluss­an­fech­tung fin­den sich in § 16 Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz. So darf eine Ände­rung weder eine Schä­di­gung des Hau­ses noch eine Beein­träch­ti­gung schutz­wür­di­ger Inter­es­sen der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, beson­ders auch kei­ne Beein­träch­ti­gung der äuße­ren Erschei­nung des Hau­ses, noch eine Gefahr für die Sicher­heit von Per­so­nen, des Hau­ses oder von ande­ren Sachen zur Fol­ge haben.

OGH 26.9.2017, 5 Ob 161/17p