Interessantes zum österreichischen Mietrecht – Gesetzgebung zum Miterleben
Ab 1.1.2016 sollen wichtige Änderungen im österreichischen Mietrecht, genauer: Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht in Kraft treten.
Die Medien haben teilweise schon berichtet, vor allem durch eine Stellungnahme des Vereins „Mieter informieren Mieter“.
Es haben aber noch 37 andere Einrichtungen und Einzelpersonen Stellungnahmen abgegeben.
Unter anderen der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen in Wien, der ja die Interessenvertretung der gemeinnützigen Bauvereinigungen darstellt und daher mit der praktischen Anwendung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes vertraut ist, hat – ohne dazu eingeladen worden zu sein – eine Stellungnahme abgegeben.
Dabei ist zu bemerken, dass der Verband einige Bestimmungen als belastend sowohl für seinen Mitgliedsvereinigungen, als auch für die Nutzungsberechtigten ansieht: kritisiert werden die geplanten umfassenden Erhaltungspflichten für die Vermieterseite. Im Gegensatz zu den „Feindbildern“ von Arbeitnehmer‑, Mieter- und Konsumentenschutzverbänden wie „Hausbesitzern“ und „Investoren“ werden nämlich kurz- bis mittelfristig die Bewohner von „Genossenschaftswohnungen“ selbst durch die Kosten dieser Erhaltungsarbeiten finanziell belastet:
Zusätzliche Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen sind vom Vermieter vorzunehmen und zu bezahlen
Dann nämlich, wenn eine gemeinnützige Bauvereinigung (gBV) die Kosten von zusätzlichen Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen finanzieren muss – auf Grund des Kostendeckungsprinzips nämlich durch Überwälzung auf die Nutzungsberechtigten einer Wohnanlage.
Die Interessens- und wirtschaftliche Lage ist hier sehr ähnlich wie im Wohnungseigentum, nur dass dazu im Gegensatz hier ein „Vermieter“ die Linie vorgibt und die Nutzungsberechtigten wenige Möglichkeiten haben sich dagegen zu wehren oder Maßnahmen effektiv überprüfen zu lassen. Sie erhalten auch manchmal den Eindruck, dass die gBV das auch weiß.
Eine gBV wird nie damit rechnen müssen, die Verwaltung „ihrer“ Wohnanlage zu verlieren. Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die zu „forsch“ verwalten, müssen hingegen mit der Kündigung des Verwaltervertrages rechnen.
Auch wenn die gBV daher die zusätzlichen Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen durch den Vermieter vornehmen, müssen das im Endergebnis ohnehin wieder die Nutzungsberechtigten bezahlen – allerdings nur im Wege der monatlichen Einhebung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB) über mehrere Jahre hinweg.
Barrierefreie Maßnahmen verteuern Wohnraum für alle Mieter
Problematisch sieht der Verband die hohen Kosten, die durch die Pflicht zur Durchführung und Finanzierung von barrierefreien Maßnahmen entstehen und daher auch von den (anderen) Nutzungsberechtigten zu zahlen sind – nun aber nicht mehr unbedingt über die nächsten 10 Jahre, sondern neu über die nächsten 20 Jahre.
Zwar soll nun der EVB der Höchststufe (ohne Genehmigung des Gerichts) 2 Euro statt bisher 1,71 Euro pro m² betragen, aber wenn all die zusätzlichen Kosten auf die gBV zukommen, rechnen diese vor, dass das wieder zu Lasten der „Altmieter“ geht.
Falls alten– und behindertengerechten Maßnahmen ohne die Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten vorgenommen werden müssen (sprich: egal, wie das technisch und finanziell gelöst werden soll), wird dies demnach Probleme verursachen: als Beispiel sind genannt die Kosten spezieller Aufzüge, die ja bekanntlich hohe laufende Erhaltungs- und Wartungskosten verursachen.
Dagegen zu halten ist freilich, dass es seit Jahren bekannt ist, dass immer mehr Menschen in Österreich ein höheres Alters genießen können und werden und dass sie aber auch physische Unterstützung benötigen. Der Gesetzgeber scheint das Prinzip des Generationenausgleichs im WGG hier ernst zu nehmen.
Mietzinsminderung, wenn die „neuen“ Erhaltungsarbeiten nicht durchgeführt werden?
Und die Frage wird auch gestellt, ob man nicht nach dem Mietrecht Mietzinsminderung geltend machen kann, wenn die gBV die neuen Erhaltungsarbeiten nicht durchführen.
Das neue EVB-System soll im Zusammenhang mit den erhöhten Erhaltungspflichten dann problematisch sein, wenn in strukturschwachen Gebieten (man denke nur an Gebiet in der Steiermark oder im nördlichen Waldviertel, die von Abwanderung bedroht sind) die Nutzungsberechtigten die zusätzlichen Ausgaben nicht mehr finanzieren können, weil sie sich das monatliche erhöhte Nutzungsentgelt nicht mehr leisten können.
Spekulationsgewinn wird abgeschöpft bei Weiterverkauf von „Genossenschaftswohnungen“
Der Verband begrüßt die neuen Regeln zur Vermeidung von Spekulationsgewinnen durch Mieter, die ihre Mietwohnungen von der „Genossenschaft“ erworben haben und später sehr gewinnbringend weiterverkaufen:
Der bei den Wiener Wohnrechtstagen 2015 in Wien berichtete Fall einer Mieterin, die noch vor ihrem Wohnungskauf (!) von der „Genossenschaft“ die Wohnung schon mit einem Gewinn in fünfstelliger Eurohöhe weiterverkauft hatte, ist den Insidern wohl ein Anlass für die neue Regelung gewesen.
Umgehungsgeschäfte (etwa durch Verkauf an Verwandte) zu Vermeidung der Spekulationsabgabe sollten aber vermieden werden, so der Verband.
Für alle Mieter, die derzeit einen Kauf einer Wohnung einer gBV planen, möchte der Verband generell eine Bestimmung in das Gesetz aufgenommen haben, dass für alle am 1.1.2016 „im Gang befindlichen“ Erwerbsvorgänge schon die neuen Regelungen gelten sollen.
