Bauträgervertragsgesetz und Gewährleistung
Das Bauträgervertragsgesetz enthält eine Bestimmung, die Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Firmen erleichtert. Wenn man weiss, wie man das angeht.
Im Anlassfall, über den der oberste Gerichtshof entschieden hat, war das leider nicht so:
Falls die Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen aufgrund mangelhafter Leistung gegen einen Bauträger unmöglich und erheblich erschwert ist (zum Beispiel wenn der Bauträger insolvent ist), können die Erwerber verlangen: Den Übergang von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen des insolventen Bauträgers gegen die ausführenden Firmen direkt auf sie.
(Schon deshalb hat es Sinn, sich als Erwerber eine Liste der ausführenden Professionisten vor Abschluss des Kaufvertrages übergeben zu lassen.)
Dieser Übergang der Rechte tritt automatisch ein, sobald das Schreiben der Erwerber beim Bauträger einlangt.
Dabei hat nun der oberste Gerichtshof klargestellt, dass dieses Schreiben so formuliert sein muss, damit das ausführende Unternehmen (also der ausführende Baumeister, der Tischler etc.) weiß, wer in Zukunft berechtigt ist die Ansprüche ihm gegenüber anstelle des insolventen Bauträgers geltend zu machen.
Hüten sollte man sich davor, im Schreiben an den Bauträger diese Personen zu ungenau zu bezeichnen. Die Begriffe „unsere Mandanten“ /„die Eigentümergemeinschaft“ /„die Miteigentümer“ zu verwenden, wird oft nicht ausreichen.
Genauso sollte man bedenken, dass man als Erwerber die Zustellung des Schreibens an den Bauträger nachweisen muss ‑nach der Rechtsprechung beweist ein eingeschriebener Brief in der Regel nur, dass dieser auch zur Post gegeben wurde.
Ob dieses Recht nach § 16 Bauträgervertragsgesetz nur den Ersterwerbern des Bauträgers oder auch deren Rechtsnachfolgern zusteht, liess der OGH – leider – offen, obwohl auch das im Verfahren Gegenstand der Diskussion war.
Quelle: OGH 25.05.2016, 2Ob187/15m
