Rückforderung (verbotener) Ablöse schließt Gewährleistung aus
Mieter können eine an Vormieter bezahlte Ablöse (im Anlassfall: für umfangreiche Umbauarbeiten) nach § 27 Mietrechtsgesetz zurückfordern, wenn aufgrund von Mängeln keine gleichwertige Gegenleistung erfolgt ist, aber …
Leistungsstörungs- bzw Gewährleistungsansprüche werden durch diese Spezialbestimmung ausgeschlossen.
Anlassfall: der (Vor)mieter bot dem (Nach)mieter (einem Rechtsanwalt) an, eine Loft großzügig umzubauen zu lassen. Was leider nicht so ideal war. Es gab weder eine Widmung des Bestandobjekts als Wohnung noch eine baubehördliche Genehmigung für die Umbauarbeiten. Der Vormieter inserierte, dass er den ehemaligen Gewerbebetrieb luxuriös umgestaltet habe und die Investitionen mit einer Ablöse abzugelten seien.
Der Nachmieter klagte vom Vormieter rund 81.500 € wegen Verbesserung und wegen Preisminderung ein, ohne dass er sich darauf stützte dass es sich um eine verbotene Ablöse iSd § 27 MRG handle (diese Ansprüche sind nicht im Klagsweg, sondern im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren abzuhandeln).
Der Nachmieter begehrte auch die Feststellung, dass ihm der Vormieter für sämtliche Schäden hafte, die daraus resultieren, dass für die Generalsanierung der Wohnung keine baubehördliche Bewilligung iSd § 60 der Wiener Bauordnung vorliege.
Der OGH: da das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterlag, war auch § 27 MRG anzuwenden. Dadurch werden auch Gewährleistungsansprüche nach §§ 922 ff. ABGB verdrängt. Der Vormieter schuldet dem Nachmieter den Wert der vom Vormieter am Bestandobjekt getätigten Aufwendungen (Investitionen) zum Übergabszeitpunkt.
Weitere interessante Ausführungen sind der veröffentlichten Entscheidung des OGH zu entnehmen. Als Tipp für die Praxis kann man mitnehmen, dass Ablösevereinbarungen mit dem Vormieter auch regeln sollten, für welche Leistung bezahlt wird, und wofür der Vormieter die Haftung zu übernehmen hat – insbesondere dass die baurechtlich geforderte Genehmigung / die Benützungsbewilligung usw. vorliegt. Auch eine Regelung im Mietvertrag mit dem Vermieter sollte nach Möglichkeit darauf Bedacht nehmen – um nicht dann in einer Wohnung ohne Baubewilligung dazustehen – mit schwerwiegenden Konsequenzen.
Quelle: OGH 11.8.2015, 4 Ob 117/15g
