Photovoltaikanlage (Solarzellen) am Dach – Mehrheitsbeschluss der Eigentümer reicht (?!)

Photovoltaikanlage

Photovoltaikanlage – Kosten zu Lasten der Minderheitseigentümer?

Eine Photovoltaikanlage wurde am Dach eines Wohnhauses errichtet, die Kosten überstiegen die angesparte Rücklage um ein Vielfaches.  Die Anlage sollte dazu dienen, den Stromverbrauch der Allgemeinheit (der Eigentümer) von anderen Energieanbietern zu senken.

Die Eigentümergemeinschaft hatte nicht vor,  Strom in das allgemeine Stromnetz einzuspeisen.

Der Bezug des Betriebsstroms aus dem öffentlichen Netz sollte nach dem Sachverhalt dann unterbrochen werden, wenn Solarstrom in ausreichendem Maß zum autarken Betrieb produziert wird.

Der Oberste Gerichtshof entschied jüngst zu diesem Sachverhalt, dass eine Massnahme der (ausserordentlichen) Verwaltung vorliegt und daher ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer zulässig sei.

Ein überstimmter Wohnungseigentümer muss in einem solchen Fall daher seine Minderheitsrechte geltend machen und eine solche Beschlussfassung beim Bezirksgericht anfechten.

Diese Entscheidung ist deshalb interessant, weil der überstimmte Eigentümer vergeblich ein mühsames Beschlussanfechtungsverfahren vermeiden wollte oder er mit seinen Argumenten ins Hintertreffen geriet.

Er argumentierte nämlich offenbar auch damit, dass die Errichtung der Photovoltaikanlage eine Verfügungshandlung darstelle, bei der also die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kompetenz zur Abstimmung besitzt, und dass daher alle Miteigentümer der Maßnahme zustimmen müssten, damit sie durchgeführt werden darf.

Weitere Argumente die auf eine übermässige Beeinträchtigung des Antragstellers Bezug nahmen, hatte der Antragsteller erst nach Ablauf der dreimonatigen Anfechtungsfrist vorgebracht.  Die Gerichte mussten auf diese Argumente daher nicht mehr eingehen.

Dass das Erstgericht den Antragsteller zum Vorbringen dieser Argumente nicht angeleitet hatte, wurde im Rekurs an die zweite Instanz nicht geltend gemacht, sodass der Oberste Gerichtshof das nicht aufgreifen konnte.

Tipp: Will man als Eigentümergemeinschaft eine Photovoltaikanlage errichten lassen, empfiehlt es sich vorher den Beschluss gut vorzubreiten. Anhaltspunkte für eine erfolgreiche Beschlussanfechtung finden sich in § 16 Wohnungseigentumsgesetz. So darf eine Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

OGH 26.9.2017, 5 Ob 161/17p


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Mag. Ronald Geppl