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Lage­zu­schlag beim Richt­wert­miet­zins rich­tig gel­tend machen

Bei Richt­wert­miet­zins– Woh­nun­gen darf in Grün­der­zeit­vier­teln“ wei­ter­hin kein „Lage­zu­schlag“ vor­ge­schrie­ben werden

Die Höhe der Richt­wer­te wur­den rechts­po­li­tisch vom Gesetz­ge­ber nied­rig gehal­ten. Das soll auch Per­so­nen mit mitt­le­ren oder nied­ri­gen Ein­kom­men erlau­ben, in zen­trums­na­hen städ­ti­schen Lagen den Wohn­be­darf ange­mes­sen zu decken.

Das hat der Ver­fas­sungs­ge­richts­hof am 12. 10. 2016 fest­ge­hal­ten und einem  Antrag, die­ses Ver­bot auf­zu­he­ben, nicht stattgegeben.

Es ist daher vor­erst „zemen­tiert“: Eine Lage­zu­schlag darf nicht vor­ge­schrie­ben wer­den in einer Woh­nungs­um­ge­bung mit einem über­wie­gen­den Gebäu­de­be­stand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errich­tet wur­de und bei dem im Zeit­punkt der Errich­tung über­wie­gend klei­ne, man­gel­haft aus­ge­stat­te­te Woh­nun­gen (Woh­nun­gen der Aus­stat­tungs­ka­te­go­rie D) bestan­den haben (und daher die Lage höchs­tens als durch­schnitt­lich ein­zu­stu­fen ist).
Der Gesetz­ge­ber ver­langt vom Ver­mie­ter: Die Umstän­de, die einen Lage­zu­schlag recht­fer­ti­gen (wenn also die Lie­gen­schaft, auf der sich die Woh­nung befin­det, eine Lage auf­weist, die bes­ser ist als die durch­schnitt­li­che Lage), die­se Umstän­de müs­sen dem Mie­ter in Schrift­form bis spä­tes­tens bei Zustan­de­kom­men des Miet­ver­tra­ges aus­drück­lich bekannt gege­ben wor­den sein.

Schrift­lich = Unterschrift?

Der Begriff „schriftlich“wird vom Gesetz­ge­ber im Miet­rechts­ge­setz mehr­fach ver­wen­det, wird von den Gerich­ten aber unter­schied­lich ausgelegt.
Zum Bei­spiel bei Abschluss eines befris­te­ten Miet­ver­tra­ges muss die Befris­tungs­ver­ein­ba­rung „unter­schrift­lich“, also mit Unter­schrift bei­der Ver­trags­tei­le, getrof­fen wer­den, sonst ist die Befris­tung nicht durchsetzbar.
Für die schrift­li­che „Anzei­ge“ eines Ersatz­an­spruchs für Auf­wen­dun­gen nach § 10 Abs 4 MRG ist die auch im pri­va­ten Schrift­ver­kehr üblich gewor­de­ne Mit­tei­lungs­form durch Tele­fax (Anm: so der OGH; wel­cher Haus­halt hat heu­te noch ein Tele­fax?) aus­rei­chend, um den Anspruch frist­ge­recht gel­tend zu machen.

Schrift­lich­form und Lagezuschlag

Zur Schrift­lich­keit hat Obers­te Gerichts­hof jetzt am 29. 9. 2016 gut begrün­det dargelegt,weshalb die­se Umstän­de auch durch Über­ga­be eines Expo­sees eines Immo­bi­li­en­mak­lers erfol­gen kann.
Es han­delt sich nach der Recht­spre­chung bei der Bekannt­ga­be des Lage­zu­schlags um eine Schutz­be­stim­mung zuguns­ten des Mie­ters.  Die ver­ba­le Umschrei­bung der über­durch­schnitt­li­chen Lage soll eine Über­prüf­bar­keit der Berech­nung eines sol­chen Zuschla­ges ermöglichen.
Nach der Recht­spre­chung rei­chen all­ge­mein gehal­te­ne Schlag­wor­te aus (zum Bei­spiel „zen­tra­le Ver­kehrs­la­ge in der Wie­ner Innen­stadt“, „ver­kehrs­güns­ti­ge Lage mit Grün­blick“…). Die Kri­te­ri­en müs­sen (vgl. Obers­ter Gerichts­hof in einer Ent­schei­dung aus 1998) auch in einem „Formularvertrag“angeführt sein und dür­fen nicht weg­ge­las­sen wer­den. (Tipp: For­mu­lar­ver­trä­ge die zB. durch einen Rechts­an­walt erstellt wer­den, soll­ten unbe­dingt auch an den vor­ge­se­he­nen Stel­len aus­ge­füllt werden).
Der obers­te Gerichts­hof sieht die­se Infor­ma­ti­on an den Mie­ter über die Umstän­de, die den Lage­zu­schlag recht­fer­ti­gen, als „blo­ße Infor­ma­ti­ons­pflicht“ an.
Es geht nur dar­um , dem Mie­ter bestimm­te Anga­ben in dau­er­haf­ter Wei­se zur Ver­fü­gung zu stel­len. In die­sen Fäl­len genügt daher die blo­ße Text­form. Eine „Unter­schrift“ ist nicht erforderlich.
Die­se Infor­ma­ti­on muss dem Mie­ter auch zukom­men (im Sinn des § 862a ABGB). Das bedeu­tet, dass die Beweis­last für den Zugang die­se Infor­ma­ti­on der Ver­mie­ter trägt. Es ist jeden Ver­mie­ter daher drin­gend zu emp­feh­len, sich den Emp­fang der Infor­ma­tio­nen vom Mie­ter nach­weis­lich bestä­ti­gen zu las­sen – und wie oben ange­führt, bis spä­tes­tens bei Zustan­de­kom­men des Mietvertrages.
Quel­le: OGH 29.9.2016, 5Ob71/16a  
https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2016/12/Belvedere.jpg 2560 1920 Ronald Geppl https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2024/06/wohnrechtsanwalf-logo-2024-725px-mit-rand.png Ronald Geppl2016-12-08 15:32:502024-12-05 14:46:25Lage­zu­schlag beim Richt­wert­miet­zins rich­tig gel­tend machen
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