Bei Richtwertmietzins– Wohnungen darf in Gründerzeitvierteln“ weiterhin kein „Lagezuschlag“ vorgeschrieben werden
Die Höhe der Richtwerte wurden rechtspolitisch vom Gesetzgeber niedrig gehalten. Das soll auch Personen mit mittleren oder niedrigen Einkommen erlauben, in zentrumsnahen städtischen Lagen den Wohnbedarf angemessen zu decken.
Das hat der Verfassungsgerichtshof am 12. 10. 2016 festgehalten und einem Antrag, dieses Verbot aufzuheben, nicht stattgegeben.
Es ist daher vorerst “zementiert”: Eine Lagezuschlag darf nicht vorgeschrieben werden in einer Wohnungsumgebung mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und bei dem im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) bestanden haben (und daher die Lage höchstens als durchschnittlich einzustufen ist).
Der Gesetzgeber verlangt vom Vermieter: Die Umstände, die einen Lagezuschlag rechtfertigen (wenn also die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage), diese Umstände müssen dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt gegeben worden sein.
Schriftlich = Unterschrift?
Der Begriff „schriftlich“wird vom Gesetzgeber im Mietrechtsgesetz mehrfach verwendet, wird von den Gerichten aber unterschiedlich ausgelegt.
Zum Beispiel bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages muss die Befristungsvereinbarung „unterschriftlich“, also mit Unterschrift beider Vertragsteile, getroffen werden, sonst ist die Befristung nicht durchsetzbar.
Für die schriftliche „Anzeige“ eines Ersatzanspruchs für Aufwendungen nach § 10 Abs 4 MRG ist die auch im privaten Schriftverkehr üblich gewordene Mitteilungsform durch Telefax (Anm: so der OGH; welcher Haushalt hat heute noch ein Telefax?) ausreichend, um den Anspruch fristgerecht geltend zu machen.
Schriftlichform und Lagezuschlag
Zur Schriftlichkeit hat Oberste Gerichtshof jetzt am 29. 9. 2016 gut begründet dargelegt,weshalb diese Umstände auch durch Übergabe eines Exposees eines Immobilienmaklers erfolgen kann.
Es handelt sich nach der Rechtsprechung bei der Bekanntgabe des Lagezuschlags um eine Schutzbestimmung zugunsten des Mieters. Die verbale Umschreibung der überdurchschnittlichen Lage soll eine Überprüfbarkeit der Berechnung eines solchen Zuschlages ermöglichen.
Nach der Rechtsprechung reichen allgemein gehaltene Schlagworte aus (zum Beispiel „zentrale Verkehrslage in der Wiener Innenstadt“, „verkehrsgünstige Lage mit Grünblick“…). Die Kriterien müssen (vgl. Oberster Gerichtshof in einer Entscheidung aus 1998) auch in einem „Formularvertrag“angeführt sein und dürfen nicht weggelassen werden. (Tipp: Formularverträge die zB. durch einen Rechtsanwalt erstellt werden, sollten unbedingt auch an den vorgesehenen Stellen ausgefüllt werden).
Der oberste Gerichtshof sieht diese Information an den Mieter über die Umstände, die den Lagezuschlag rechtfertigen, als „bloße Informationspflicht“ an.
Es geht nur darum , dem Mieter bestimmte Angaben in dauerhafter Weise zur Verfügung zu stellen. In diesen Fällen genügt daher die bloße Textform. Eine “Unterschrift” ist nicht erforderlich.
Diese Information muss dem Mieter auch zukommen (im Sinn des § 862a ABGB). Das bedeutet, dass die Beweislast für den Zugang diese Information der Vermieter trägt. Es ist jeden Vermieter daher dringend zu empfehlen, sich den Empfang der Informationen vom Mieter nachweislich bestätigen zu lassen – und wie oben angeführt, bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages.
Quelle: OGH 29.9.2016, 5Ob71/16a
Labels: Lagezuschlag, Mietrecht alt, Mietrecht neu, Rechtsanwalt, Richtwertmietzins, Schriftform
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