Es tut sich was bei den Genossenschaftswohnungen
Ab 1. Jänner 2016 zahlreiche Änderungen bei Genossenschaftswohnungen – was derzeit geplant ist, erfahren Sie hier:
Und wieder einmal tut sich Neues im Bereich der gemeinnützigen Bauvereinigungen – nicht nur für den Wohnungsneubau in ganz Österreich, sondern auch für die bestehenden Mieter oder Nutzungsberechtigten. Ab 1.1.2016 gibt es finanziell Bedeutsames:
Fast sechs Seiten umfassen die Änderungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Aber es sind noch nicht alle Bestimmungen endgültig fixiert: gerade in diesem Bereich hängt es sehr vom politischen Wollen ab, welche Formulierung der Gesetzgeber nun wählt. Ich werde Sie in diesem Blog in den nächsten Wochen darüber informieren, was sich Neues tut.
Abgesehen von Details, wie zum Beispiel bei Übergangsregeln, stehen aber folgende Eckpunkte fest:
- Das Gesetz wird jedenfalls mit 1.1.2016 in Kraft treten.
- Ausdrücklich wird festgehalten, dass das alleinige Ziel von gemeinnützigen Bauvereinigungen nicht darin liegen soll, die laufenden Kosten der derzeitigen Nutzer so niedrig wie möglich zu halten. Im Sinne des Generationenausgleichs soll das Kapital der Bauvereinigungen für die nachhaltige Wohnversorgung bestehender und zukünftiger Nutzer verwendet werden. Das ist etwas Anderes als „möglichst billig“.
- Die Gründung neuer gemeinnütziger Bauvereinigungen wird in Zukunft leichter sein: die jeweilige Landesregierung hat nicht mehr „als Autorität“ den Bedarf zu prüfen. Eine Bauvereinigung muss nach ihrem Aufbau, der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, insbesondere ihrer Eigenkapitalausstattung, einen entsprechenden Beitrag zu Befriedigung der Nachfrage nach Wohnungen leisten.
- Was der Mietrechtsgesetzgesetzgeber über viele Jahre wegen der Interessensgegensätze nicht zu Stande bekommen hat, geht der Gesetzgeber nun im Bereich der Genossenschaftswohnungen an: die Erhaltungspflicht für den Mietgegenstand/ das Nutzungsobjekt, seine Ausstattung und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände wird deutlicher geregelt.
Geplant ist, die „Versetzung einer Wohnung in einen brauchbaren Zustand vor einer geplanten Vermietung“ als Erhaltungsarbeiten festzulegen: dazu gehört auch die erstmalige Herstellung eines Klosetts, einer zeitgemäßen Badegelegenheit/ Wärmeversorgung; aber auch Maßnahmen, um betagte (älter als 25 jährige) Wärmeversorgungsanlagen oder sanitäre Anlagen dem Stand der Technik entsprechend umzugestalten.
Von besonderem Interesse ist auch, dass als Erhaltungsarbeiten auch solche Arbeiten sind, die während (!) der Dauer der Mietverhältnisses erforderlich sind, um den Miet- oder Nutzungsgegenstand, deren/dessen Ausstattung, die dafür bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarungsgemäß herzustellenden Zustand zu erhalten, also sie zu reparieren oder zu erneuern. Schreckensvisionen tauchen dabei bei Hausverwaltern auf – aber der Gesetzgeber hat Erbarmen:
Davon ausgenommen sollen jene Maßnahmen sein, die nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mieter obliegen. Der Ersatz von Beleuchtungsmittel soll hier generell nicht Sache der Bauvereinigung sein. Die Beseitigung normale Abnutzungen der Innenflächen des Miet- oder Nutzungsgegenstandes (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesungen) soll aber nur dann nicht von der Bauvereinigung vorgenommen werden, solange die durch die Brauchbarkeit des Miet- oder Nutzungsgegenstandes nicht beeinträchtigt ist. (Umgekehrt formuliert: die GBV hat diese Innenflächenarbeiten nur dann vorzunehmen, wenn der Miet- oder Nutzungsgegenstand sonst unbrauchbar wäre.) „Schönheitsreparaturen“ sind die bisher nicht von der Bauvereinigung durchzuführen.
Von besonderem Interesse wird es sein, dass bei Gewährung einer öffentlichen Förderung und unter Bedachtnahme auf die Betriebs-und Instandhaltungskosten außer der Durchführung behinderten- oder altengerechter Maßnahmen in der Baulichkeit (also auf allgemeinen Teilen des Hauses, wie zB. im Stiegenhaus) aber auch in den vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen oder Geschäftsräumen als „ fiktive“ Erhaltungsmaßnahmen gelten sollen. Das gleiche gilt für kindergerechte Maßnahmen auf/in der Baulichkeit (auf allgemeinen Teilen des Hauses). Solche „Verbesserungen“ sind daher keine Verbesserungen, für die strengere Regeln gelten.
- Aber bei dem Verbesserungsarbeiten wird die Möglichkeit diese durchzuführen und die Kosten über den EVB abzurechnen, erweitert. Der bisherige abschließende Katalog im Gesetz, welche Maßnahmen als nützliche Verbesserungen gelten entfällt. Eine Verbesserung liegt nun vor, wenn aus dem bestehenden Zustand ein für die Mieter bzw. Nutzungsberechtigten und die Baulichkeit insgesamt „ besserer, vorteilhafter, aus verschiedenen Gründen positiv zu bewertender Zustand“ hergestellt werden soll, der aber nicht über einen „normalen Ausstattungszustand“ hinausgehen soll. „Goldene Türknäufe“ wird es also nicht geben.
- Eine wichtige Änderung ergibt sich dadurch, dass in Zukunft der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nicht mehr abhängig vom Alter des Hauses in „Sprüngen“ vorgeschrieben wird, sondern dass nun eine „lineare Vorschreibung erfolgt. In den ersten 5 Jahren ab Erstbezug Höchstgrenze von € 0,50 pro Quadratmeter, welche soll der EVB jedes Jahr um € 0,06 pro Quadratmeter steigen. Bis zum 30. Jahr beträgt die Obergrenze maximal € 2 pro Quadratmeter. Das soll dem Vernehmen bereits ab 1.1.2016 gelten, und zwar ohne eine Übergangslösung.
- Einen großen Wermutstropfen für jene, die ihre Wohnung von der gemeinnützigen Bauvereinigung in das Wohnungseigentum übertragen erhalten haben: eine Regelung soll die Spekulationsgewinne vermeiden. Veräussern selbstnutzende Mieter Genossenschaftswohnungen, die sie von der Bauvereinigung nachträglich erworben haben innerhalb von 10 Jahren, müssen sie „nachzahlen“: die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Betrag, um den sie die Wohnung von der Bauvereinigung gekauft haben. Dazu gibt es noch viele Detailfragen, wie ich bei den Wiener Wohnrechtstagen am 5./6.11.2015 miterleben durfte.
