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Wohnrechtsanwalt: Mag. Ronald Geppl
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Ausrutschen beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung

Gemein­nüt­zig­keit und Betriebskosten

(Un)korrekte Ver­rech­nung von Betriebs­kos­ten durch Gemeinnützige

Zu zahl­rei­chen Betriebs­kos­ten­po­si­tio­nen hat der Obers­te Gerichts­hof Ende 2017 fest­ge­stellt, dass sie  NICHT auf die Mieter/Nutzungsberechtigten als Betriebs­kos­ten wei­ter­ver­rech­net wer­den dürfen.

 

Zu Unrecht ver­rech­net als Betriebs­kos­ten wurden

Kos­ten für:

Bil­dungs­frei­stel­lung

Ein­rich­tung und Aus­stat­tung eines Hausbetreuerzentrums

Kame­ra

frei­wil­li­ger Sozi­al­auf­wand für den Betriebsrat

Anschaf­fung des Ver­bands­kas­tens und des Arbeitsmediziners

Errich­tung der Brand­mel­de­an­la­ge der Errich­tung der Stand­lei­tun­gen der UPC

Anschaf­fung des Schlüsseltresors

Schu­lungs­kos­ten der Hausbetreuer

Anschaf­fung und Aus­rüs­tung des PC für das Hausbetreuerzentrum

Ein­rich­tun­gen des Haus­be­treu­er­zen­trum und für Büro­ma­te­ri­al und diver­ser Einrichtungsgegenstände

Anschluss an die Fern­über­wa­chung der Brandmeldeanlage

 

Zu Recht als Betriebs­kos­ten ver­rech­net wurden:

Auf­wen­dun­gen für

Betriebs­rat

Putz­mit­tel, Reinigungsmittel

Dienst­han­dy inkl. des TUS-Anschlus­ses (TUS-Ent­gelt)

Fern­über­wa­chung

War­tung der Brand­mel­de­an­la­ge / Brandschutzeinrichtungen

monat­li­che Kon­trol­le der Brandmeldeanlage

Revi­si­on der Brandmeldeanlage

monat­li­che Über­prü­fung der Brandschutzeinrichtungen

War­tung der Aufzüge

War­tung der CO-Warnanlage

Pfle­ge der Grünanlagen.

Zum Sach­ver­halt:

Die G**** Gemein­nüt­zi­ge Bau­ver­ei­ni­gung (gBV), eine Akti­en­ge­sell­schaft in Wien, ver­rech­ne­te über drei Jah­re (2009–2011) hin­weg u.a. die oben beschrie­be­nen Aus­ga­ben als Betriebskosten.

Da das Bezirks­ge­richt Favo­ri­ten und das Lan­des­ge­richt für ZRS Wien teil­wei­se ande­rer Rechts­mei­nung waren, trat man an den OGH her­an. Die gBV hat­te einen aus­ser­or­dent­li­chen Revi­si­ons­re­kurs ein­ge­bracht, der vom OGH auch zT als berech­tigt ange­se­hen wurde.

In der E wird ein Über­blick über die Recht­spre­chung zu § 21 ff MRG gege­ben; insbesondere

- was sind ange­mes­se­ne Kos­ten der Haus­be­treu­ung nach § 23 MRG

- was sind ange­mes­se­ne Auf­wen­dun­gen des lau­fen­den Betriebs von Gemein­schafts­an­la­gen nach § 24 MRG

Die Ent­schei­dung des LGZ Wien, wonach Kos­ten des „Rumpf­jah­res“ 2009 in der Abrech­nung des  Jah­res 2010 nicht mehr „nach­ver­rech­net“ wer­den durf­ten, wur­de von der gBV nicht ange­foch­ten und wur­de rechtskräftig.

TIPP: In der Abrech­nung stets dar­auf ach­ten, ob tat­säch­lich nur Rech­nun­gen auf­ge­nom­men wur­den, die auch im Abrech­nungs­jahr gegen­über der gBV fäl­lig wurden.

Die Kos­ten des Betriebs­ra­tes sind seit 1985 als Kos­ten der Haus­be­treu­ung zu sehen (§ 134b Abs 2 ArbVG).

Die Kos­ten für (Errich­tung, Aus­stat­tung und Betrieb) eines Haus­be­treu­ungs­zen­trums (also Auf­wän­de f Haus­be­treu­er, nicht Sacher­for­der­nis­se fd. Betriebs­rat) – das waren etwa Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de wie Möbel, Büro­ma­te­ri­al und Büro­ge­rä­te (wie PC) – sind kei­ne über­wälz­ba­ren Betriebskosten.

Man kann sol­che Aus­ga­ben nicht als Lohnkosten/Lohnnebenkosten, aber auch nicht als Gerät­schaf­ten oder Mate­ria­li­en iSd § 23 Abs1 lit a MRG ansehen.

Die Kos­ten der UPC-Stand­lei­tung für die Fern­über­wa­chung der tech­ni­schen Anla­gen wur­den über das Haus­be­treu­ungs­zen­trum geführt, und stel­len daher  als Errich­tungs­kos­ten kei­ne Betriebs­kos­ten dar.

TIPP: Schon im Zuge der Neu­errich­tung einer Wohn­an­la­ge soll­te die gBV alle sol­che vor­au­seh­ba­ren Kos­ten als Bau­kos­ten verrechnen.

Auch die – mA durch­aus sinn­vol­len – Kos­ten für eine „Kame­ra“ zu Doku­men­ta­ti­ons­zwe­cken des Haus­be­sor­gers sind auch nicht als Betriebs­kos­ten über­wälz­bar, da kei­ne „Gerät­schaft“ iSd § 23 Abs1 lit a MRG . Das Argu­ment des LGZ Wien , der HB ver­fü­ge ohne­hin über ein Mobil­te­le­fon mit Kame­ra, wur­de von der gBV dann auch nicht mehr entgegnet.

Ver­bands­kas­ten und Arbeits­me­di­zi­ner sind ent­ge­gen der Rechts­an­sicht der gBV nach der Wort­in­ter­pre­ta­ti­on nicht als Betriebs­kos­ten über­wälz­bar. Sie sind nicht dem Ent­gelt des Haus­be­sor­gers zuzu­ord­nen. (Dass alle der gBV gesetz­lich anfal­len­den Kos­ten auf die Mie­ter wei­ter­ver­re­chen­bar sei­en, zumal auch das Woh­nungs­ge­mein­nüt­zig­keits­ge­setz kein frei ver­ein­ba­res Ent­gelt vor­se­he, wur­de als Argu­ment von der gBV vor­ge­bracht; es stellt sich aber mA schon die Fra­ge, wie denn etwa sol­che Kos­ten, die einem Haus­be­sor­ger zuge­ord­net wer­den kön­nen, denn nach dem Kos­ten­de­ckungs­prin­zip ver­rech­net wer­den kön­nen – Erhal­tungs- oder Ver­bes­se­rungs­ar­bei­ten nach § 14a WGG stel­len sol­che Kos­ten wohl auch nicht dar).

An Kos­ten der Brand­mel­dan­la­ge sind (wei­ter­hin) nur Kos­ten „des Betriebs selbst“ auf die Mie­ter über­wälz­bar. Das sind Kos­ten der Betreu­ung funk­tio­nie­ren­der Anla­gen, also Kos­ten für War­tung und Auf­sicht, nicht aber für Her­stel­lung und Reparatur.

Unter „Revi­si­on“ wur­de vom Erst­ge­richt fest­ge­stellt, dass es sich dabei um die vor­ge­schrie­be­ne peri­odi­sche tech­ni­sche Über­prü­fung sicher­heits­re­le­van­ter Umstän­de han­del­te. Die­se Kos­ten sind überwälzbar.

TIPP: Bei Betriebs­kos­ten­über­prü­fun­gen ist im Ein­zel­fall am bes­ten anhand der Ver­trä­ge mit den Betriebs-Betreu­ungs­un­ter­neh­men vom Gericht fest­stel­len zu las­sen, was Leis­tungs­ge­gen­stand ist.

Kos­ten für die – gesetz­lich gebo­te­ne – sicher­heits­tech­ni­sche Schu­lung der Haus­be­treue­rin waren vom LGZ Wien als „nicht mit dem Engelt des Dienst­neh­mers im Zuasmmen­hang ste­hend gese­hen und daher auch nicht als Betriebs­kos­ten über­wälz­bar beur­teilt wor­den. Der OGH bestä­tigt dies.

Tipp: Im Betriebs­kos­ten­über­prü­fungs­ver­fah­ren gelang­te der OGH zum Ergeb­nis, dass bei­de Par­tei­en teil­wei­se Erfolg mit ihren Anträ­gen und Ein­wen­dun­gen hat­ten, teil­wei­se aber auch nicht. Jeder Teil muss­te daher sei­ne eige­nen Ver­tre­tungs­kos­ten (durch Rechts­an­wäl­te) selbst bezah­len. Ohne Rechts­schutz­ver­si­che­rung kann das für Mie­ter trotz nied­ri­ger Streit­wer­te teu­er wer­den, im Ver­hält­nis zum „erstrit­te­nen“ Rückzahlungsbetrag.

Quel­le: OGH 21.12.2017, 5 Ob 138/17f

https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2018/03/Import-29.1.2018-141.jpg 1920 2560 Ronald Geppl https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2024/06/wohnrechtsanwalf-logo-2024-725px-mit-rand.png Ronald Geppl2018-03-29 15:50:272024-12-05 14:47:10Gemein­nüt­zig­keit und Betriebskosten
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