Fliesen die herabfallen …. doch nicht immer eine erhebliche Gesundheitsgefahr

Fliesen an der Wand

Fliesen an einer WC-Wand hatten sich großflächig abgehoben und lagen teilweise hohl.  Der Vermieter sollte die Neuverfliesung zahlen.

Der Mieter einer „Genossenschaftswohnung“ hatte, nachdem bereits 9 Fliesen heruntergefallen waren, die hohlliegenden Fliesen provisorisch mit Klebebändern befestigt. Der Mieter verlangte nun über das Gericht, dass die gemeinnützige Bauvereinigung eine Neuverfliesung durchführen sollte, da sie sich weigerte.

Der Oberste Gerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob denn durch diesen Zustand eine erhebliche Gesundheitsgefahr für den Mieter ausginge. Während die Unterinstanzen Bezirksgericht und Landesgericht – mA lebensnah – noch der Ansicht waren dass dies der Fall ist, war der Oberste Gerichtshof anderer Meinung:

Der Oberste Gerichtshof vergleicht die Gefahr, die von herabfallenden Fliesen ausgeht, mit der Gefahr von nicht geerdeten Elektroinstallationen sowie jener über Blei im Trinkwasser. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten nur solche erhebliche Gesundheitsgefährdungen eine Erhaltungspflicht des Vermieters begründen.

Zwar sieht demnach der Gesetzgeber vor, dass die Erhaltungspflicht nicht erst bei extremen, gar lebensbedrohenden, besonders intensiven Gefahren gegeben ist, doch hat der OGH entgegen der Meinung des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien (das mit einem gewissen Sinn für Humor nur bei Verwendung einer Schutzausrüstung herabfallende Fliesen nicht als Gesundheitsgefährdung ansah) hier eine erhebliche Gefährdung der körperlichen Integrität des Mieters verneint. (Siehe auch meinen Beitrag im Jahrbuch Wohnrecht 2016, NWV-Verlag 2016, S. 192f)

Gefährdung durch herabfallende Fliesen?

Weiters wurde die Entscheidung damit begründet, dass eine Gefährdung der körperlichen Integrität des Mieters „bloß theoretisch“ unter der Voraussetzung möglich sei, dass er sich im Zeitpunkt des Ablösens einer Fliese von der Wand direkt in deren Falllinie oder aber zumindest im unmittelbaren Nahebereich der betroffenen Wand befinde. Einer solche Gefahr könne der Mieter aber dadurch leicht begegnen, indem die Fliesen entfernt oder – wie er das ohnedies getan hat – sonst sichert.

Doch ganz anders seit 1.1.2016 bei Genossenschaftswohnungen?

Seit 1. 1. 2016 gelten für Miet-bzw. Nutzungsverträge, die seit diesem Datum mit gemeinnützigen Bauvereinigungen (gBV) neu abgeschlossen werden, neue Erhaltungspflichten. Diese sind nun für die gBVen umfassender als bisher.

Zwar ist die Bestimmung über die Erhaltungspflicht bei Mängeln, die eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellen, weiterhin aufrecht. Allerdings hat der Gesetzgeber die Erhaltungspflichten der gBV nun wesentlich erweitert, dass u. A. die vermieteten Wohnungen oder Geschäftsräume im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden müssen. Bloße Oberflächengestaltungen wie Malerei und Tapeten sind davon nach dem Willen des Gesetzgebers nicht mitumfasst.

Sollte es daher erneut zum vergleichbaren Fall kommen, werden sich die Schlichtungstellen/Gerichte wohl oder übel nun mit dem Einwand auseinandersetzen müssen, dass hohlliegende Fliesen, bei denen – „zumindest Abstrakt“ – eine Gefahr besteht durch Herabfallen Mieter zu verletzen, sehr wohl einen Zustand darstellen, der von der gBV abzustellen ist.

Nicht vergessen werden darf in diesem Zusammenhang, dass der EVB (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag), mit dem die gBVen solche Arbeiten finanzieren müssen, seit 1.1.2016 bei „alten“ Bauten über 20 Jahren nun mit 2 Euro/Quadratmeter anhebbar ist.

Guter Tropfen – schlechter Tropfen für gBV.

Quelle: OGH 22.3.2016, 5 Ob 264/15g


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Mag. Ronald Geppl