Der Erhal­tungs- und Ver­bes­se­rungs­bei­trag (EVB) kann von Gemein­nüt­zi­gen Bau­ver­ei­ni­gun­gen (GBV) seit 2016 ohne jeg­li­che Begrün­dung im gesetz­li­chen Höchstaus­maß vor­ge­schrie­ben wer­den, ent­schied jüngst der Obers­te Gerichtshof.

In der Ent­schei­dung vom 13. 3. 2018 hat der OGH die Vor­aus­set­zun­gen dafür klar­ge­stellt, dass GBV einen Erhal­tungs- und Ver­bes­se­rungs­bei­trag (EVB) im Inter­es­se einer recht­zei­ti­gen und vor­aus­schau­en­den Sicher­stel­lung der Finan­zie­rung der Kos­ten der jeweils erkenn­ba­ren und in abseh­ba­rer Zeit not­wen­dig wer­den­den Erhal­tungs­ar­bei­ten sowie von nütz­lich nütz­li­chen Ver­bes­se­rungs­ar­bei­ten ver­lan­gen dür­fen (und müssen).

Durch die Novel­le des Woh­nungs­ge­mein­nüt­zig­keits­ge­set­zes (WGG) 2016 sind die GBV nicht mehr ver­pflich­tet, dass sie schon im Zeit­punkt der Ein­he­bung die kon­kre­ten Erhal­tungs­ar­bei­ten oder Ver­bes­se­rungs­ar­bei­ten bekannt geben müs­sen, zu denen der EVB ein­ge­ho­ben wer­den soll. Das war nach der alten Rechts­la­ge für den Teil des EVB erfor­der­lich, der den „Grund­be­trag“ überstieg.

Es besteht kei­ne Ver­pflich­tung zur tech­ni­schen und kauf­män­ni­schen Offen­le­gung der Not­wen­dig­keit und/oder Preis­an­ge­mes­sen­heit beab­sich­tig­ter Arbei­ten aus dem Erhal­tungs- und Ver­bes­se­rungs­bei­trag EVB.

Die ein­zi­ge Gren­ze bil­det die Ober­gren­ze nach § 14. Abs. 2 WGG, also dass der Erhal­tungs-und Ver­bes­se­rungs­bei­trag je Qua­drat­me­ter Nutz­flä­che und Monat, sofern das Erst­be­zugs­da­tum 5 Jah­re oder weni­ger zurück­liegt, den Aus­gangs­be­trag von € 0,50 nicht über­schrei­ten darf. Ab dem 6. Jahr und für jedes wei­te­re Jahr des Zurück­lie­gens des Erst­be­zugs­da­tum erhöht sich die­ser Betrag um 12 % jähr­lich, jeweils gerech­net vom Ausgangsbetrag.

Das Gericht kann nicht über­prü­fen, ob beab­sich­tig­te Erhal­tungs-und Ver­bes­se­rungs­ar­bei­ten not­wen­dig oder nütz­lich sind und ob deren vor­aus­sicht­li­che Kos­ten die Ein­he­bung eines EVB in der vor­ge­schrie­be­nen Höhe rechtfertigen.

So eine Über­prü­fung kann ledig­lich im Ver­fah­ren auf Rück­zah­lung des EVB nach Ablauf der 20-jäh­ri­gen (!) Ver­wen­dungs­frist (§ 14 d Abs. 4 WGG) erfol­gen. In so einem Ver­fah­ren kann etwa die Fra­ge geklärt wer­den, ob in der Jah­res­ab­rech­nung aus­ge­wie­se­ne Aus­ga­ben tat­säch­lich der Finan­zie­rung einer Erhal­tungs- und Ver­bes­se­rungs­ar­beit dien­ten (Rechts­la­ge ist gleich geblie­ben wie vor der WGG Novel­le 2016).

Der obers­te Gerichts­hof lehnt die Rechts­mei­nung der Arbei­ter­kam­mer Wien (Rosifka, Wohn­recht­li­che Blät­ter 2016, 262) ab. Die­ser lei­te­te mit Hin­weis auf die Grund­sät­ze des § 23 Abs. 1 WGG ab, dass die dort nor­mier­ten Grund­sät­ze der Spar­sam­keit, Wirt­schaft­lich­keit und Zweck­mä­ßig­keit zwar nicht unmit­tel­bar eine zivilk­recht­li­che Vor­aus­set­zung für die Zuläs­si­ig­keit der Vor­schrei­bung des EVB dar­stel­len; dass aber nur eine bedarfs­ge­rech­te Ein­he­bung des EVB zuläs­sig sei und dass die geschätz­ten Kos­ten die­ser Maß­nah­men und der Anspar- bzw. der Ver­tei­lungs­zeit­raum zu berück­sich­ti­gen seien.

Dem schloss sich der OGH nicht an.

Das erscheint aus mie­ter­schutz­recht­li­chen Grün­den unbefriedigend.

Man darf jedoch auch nicht ver­ges­sen, dass  die GBV seit 1. 1. 2016 auch erheb­lich umfang­rei­che­re Erhal­tungs­pflich­ten – auch im Inne­ren der Woh­nun­gen der Nut­zungs­be­rech­tig­ten – treffen.

Im Gegen­satz zu Miet­ver­hält­nis­sen, die dem MRG unter­lie­gen, umfasst die Erhal­tungs­pflicht der GBV auch Arbei­ten in Woh­nun­gen, die wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses erfor­der­lich sind, um die Miet- oder sons­ti­gen Nut­zungs­ge­gen­stän­de, ihre Aus­stat­tung, die für sie bestimm­ten Ein­rich­tun­gen und die mit­ver­mie­te­ten Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de im ver­ein­bar­ten Zustand zu erhal­ten, also sie zu repa­rie­ren oder – im Fall der Unwirt­schaft­lich­keit einer Repa­ra­tur – zu erneuern (!).

Das kos­tet, und muss frei­lich auch finan­ziert werden.

Aus­ge­nom­men sind hier nur die Maß­nah­men, die nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mie­ter obliegen.

Aber auch der Ersatz von Beleuch­tungs­mit­teln („Glüh­lam­pen“), die Vor­nah­me von Baga­tell­re­pa­ra­tu­ren (zB Aus­tau­schen von Dich­tun­gen in Arma­tu­ren) sowie die Erhal­tung von Male­rei und Tape­ten fal­len wei­ter­hin nicht in die Erhal­tungs­pflicht der GBV.

Wer die­se Arbei­ten tat­säch­lich durch­zu­füh­ren hat, wel­che Fol­gen es hat wenn das unter­las­sen wird, und wie / ob die Maß­nah­men auch gericht­lich durch­setz­bar sind, kön­nen Sie auf die­sem Blog in einem der nächs­ten Bei­trä­ge nachlesen.

Quel­le: OGH 13. 3. 2018, 5 Ob 237/17 i