Corona- Virus und Mietrecht – Mietzinsminderung?

Schimmel

Bitte nicht schon wieder „gescheite“ Artikel iZm dem SARS-CoV-2 – („Corona“) Virus! Aber doch einige Anmerkungen, um Ruhe bewahren zu helfen:

Mietzinsminderung?

Wie in den Medien schon die Frage auftauchte – Muss ich (vor allem als Geschäftslokal-)Mieter Miete bezahlen, wenn aufgrund der behördlichen Auflagen die Geschäfte geschlossen haben müssen?

Vermieter müssen (nur) den vereinbarten Gebrauch eines Objekts gewährleisten (§ 1096 ABGB).

Die Mietzinsminderung tritt ein bei einem mangelhaften Objekt. Es besteht aber auch bei sonstigen Beeinträchtigungen des Gebrauchsrechts (Pletzer in GeKO Wohnrecht Rz 133 zu § 1096 ABGB).

Der Mangel muss dem Vermieter auch zugerechnet werden können. Der Vermieter muss also diesen Mangel „vertreten“, er muss seiner „Sphäre“ zuzurechnen sein. Nach der Rechtsprechung können auch zufällige Umstände, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, eine Einschränkung des Nutzens des Objekts zur Folge haben. So etwa nicht vorhersehbare, jahrelang andauernde U-Bahn-Bauarbeiten (1 Ob 306/02k).

Aber: Auch ein Geschäftslokal, das nicht geöffnet werden darf, kann weiterhin für Geschäftszwecke verwendet werden, etwa zum Lagern von Waren, oder Internethandel. Es ist noch zu früh, hier alle Aspekte zu beachten. Es wird wohl auch eine Rolle spielen, wie lange der derzeitige Zustand andauert, inwieweit die Überlebensfähigkeit des Corona -Virus auf Gegenständen – etwa beim Postversand – eine Rolle spielt.

Keine gute Idee ist es, einfach einen Teil oder die ganze Miete nicht zu bezahlen. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Mietzinsminderung nicht zu Recht besteht (oder dass sie nachträglich unterging, da gibt es einige Gründe nach der Rechtsprechung), drohen vor allem im Bereich der Geschäftsraummiete hohe Gerichts- und Anwaltskosten, die ebenso existenzgefährdend sein können, wie die Mietzinszahlungspflicht bei Wegfall der Einnahmen.

§ 1104 ABGB sieht vor, dass bei einer gänzlichen Unbrauchbarkeit eines Mietgegenstandes, etwa durch eine Seuche, der Vermieter zur Wiederherstellung nicht verpflichtet ist, der Mieter aber auch keinen Mietzins oder Pachtzins bezahlen muss. Detailfragen dazu sollten aber nach Rücksprache mit Juristen besprochen werden, dass die Gerichte mit einer so umfassenden Beeinträchtigung wie derzeit kaum beschäftigt waren. Die Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts bewirkt noch kein Erlöschen des Mietvertrages. Aus der bloßen Tatsache einer Nichtbezahlung des Mietzinses während des vereitelten Gebrauches kann vom Vermieter nach einer sehr alten Gerichtsentscheidung kein stillschweigender Verzicht auf die Aufrechterhaltung des Mietvertrages geschlossen werden.

Es wird sich empfehlen, mit seinen Vertragspartnern Kontakt aufzunehmen und eine einvernehmliche Regelung zu treffen, mit der alle Teile leben können.

Vertragsauflösung?

Die „Reißleine“ für Unternehmer bestünde allenfalls in der Überlegung, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund vorzeitig aufzulösen.

Es wäre daran zu denken, den Vertrag nach § 1117 ABGB vorzeitig aufzulösen.

Auch der Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgelöst werden können, wenn einem Teil der Aufrechterhaltung des Vertragsverhältnisses billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann, ist ein Ansatzpunkt.

Solche vorzeitigen Vertragsauflösungen, die nur in die Zukunft wirken, sind ohne Kündigungsfrist möglich.

Es ist auf jeden Fall ratsam, vor Entscheidung zu so einem Schritt qualifizierten Rat einzuholen. Das geht auch telefonisch oder per Internet.


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Mag. Ronald Geppl