Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft nur in Verwaltungsangelegenheiten
Gut gemeint, und eine interessante Idee, Wohnungseigentum mit zusätzlichen Dienstleistungen zu kombinieren. Allerdings: das österreichische Wohnungseigentumsgesetz kann einen Strich gegen die Rechnung machen.
Der Bauträger (und Mehrheitseigentümer der Liegenschaft) sah ein „Herrenhausparkmanagement“ vor, als Bezeichnung für ein Service- und Dienstleistungskonzept: etwa Organisation, angefangen bei frischem Gebäck am Wochenende, über die Beschaffung von Karten für die Oper bis zum Kindermädchen oder eine Reinigungskraft.
Im Wohnungseigentumsvertrag war ua. vorgesehen: Sämtliche Wohnungseigentümer nehmen zur Kenntnis, dass neben diesem Wohnungseigentumsvertrag noch eine Vereinbarung über die Durchführung des ‚Parkmanagements‘ abzuschließen ist; diese umfasst insbesondere die Organisation (und nicht die Durchführung oder Leistungserbringung) von Kinderbetreuungen (Babysitting) oder von Haushaltshilfen (Reinigung von Wäsche etc.). Diesbezüglich wird auch noch mit einfacher Mehrheit eine entsprechende Kostenregelung im Rahmen der fiktiven Hausbesorgerkosten gemäß MRG getroffen werden.
Die Wohnungseigentümer fassten Beschluss über die Beauftragung an die Hausverwaltung, damit diese sämtliche Kosten des Parkmanagements gemäß Rechnungen dritter Unternehmen bezahlt und gemeinsam mit den sonstigen Aufwendungen für die Liegenschaft den Miteigentümern vorschreibt.
Offenbar fand dies aber nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer: einer von ihnen machte Abrechnungslegungsverfahren bei Gericht anhängig . Auch war nicht damit einverstanden , dass als Auftragnehmerin der von der Beschlussfassung umfassten Leistungen ein mit dem Bauträger und Mehrheiteigentümer angeblich konzernmäßig verbundenes Unternehmen einschritt (was im Verfahren vom Bauträger bestritten wurde, da die Beschlussfassung nur eine Ausschreibung der Tätigkeiten vorsah).
Der OGH dazu: Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind nur solche, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweisen und im Interesse aller Miteigentümer liegen (so der OGH schon mehrfach).
Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft besteht nur in Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung.
Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben.
Im Anlassfall hielt der OGH fest: „Die Dienstleistungen des Parkmanagements, nämlich die Erteilung von Auskünften, die Entgegennahme und Ausfolgung von Waren oder sonstiger Dienstgüter, Organisierung von Reservierungen (Theater, Kino, Oper etc) und die Organisation der Dienstleistung anderer Firmen (Babysitter etc) sind keine Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung, die im oben dargestellten Sinn (…) mit der Verwendung allgemeiner Teile der Liegenschaft in Zusammenhang stehen.“
„Die Durchführung bzw die Organisation derartiger Maßnahmen liegt folglich außerhalb der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, die auch nicht durch eine im Belieben der Wohnungseigentümer stehende vertragliche Vereinbarung (Punkt VI. des Wohnungseigentumsvertrags samt der dort angesprochenen Folgevereinbarung) erweiterbar ist.“
Der Oberste Gerichtshof schloss sich der Rechtsmeinung des Bezirksgerichtes Döbling in Wien an und stellte die Unwirksamkeit des bezeichneten Beschlusses fest.
Quelle: OGH 28.4.2015, 5 Ob 226/14t
