Verlust der Genossenschaftswohnung bei Nichtaufgabe der Vorwohnung

Schlüssel

In vielen Verträgen von gemeinnützigen Bauvereinigungen (gBV, häufig „Genossenschaften“) müssen sich Mieter verpflichten, Rechte an Vorwohnungen aufzugeben.

Mieter müssen diese Aufgabe der Vorwohnung idR innerhalb von 6 Monaten nachweisen.

Der Oberste Gerichtshof bestätigt: Diese Verpflichtung können Mieter und Vermieter wirksam vereinbaren.

Mieter und Vermieter können einen Verstoß dagegen wirksam als Kündigungsgrund vereinbaren.

Unterlässt der Mieter die Aufgabe der Vorwohnung, kann der Vermieter (idR gerichtlich) kündigen.

Der gekündigte Opernsänger hatte im selben Bezirk in dem sich die aufgekündigte Wohnung befand, mit seiner Ehefrau eine andere Wohnung gemietet. In dieser anderen Wohnung („Vorwohnung“) wohnte die Ehefrau. Der Mann benutzte diese Wohnung zum Proben und als „home office“.

Durch die Vereinbarung „Aufgabe von Rechten an einer anderen Wohnung“ sei es egal, dass die Vorwohnung vom Mieter nicht zum Wohnen verwendet wurde. Das sei auch so vereinbart worden.

Auch liegt ein wichtiger Kündigungsgrund nach § 30 Abs 1 MRG hinsichtlich einer nach bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften geförderten Wohnung vor, wenn der Mieter seine bisher zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendete Wohnung nicht aufgegeben hat. Die von Vermieter und Mieter vereinbarte Kündigungsklausel lehnt sich an diese gesetzliche Bestimmung an. Weshalb diese Klausel den Mieter gröblich benachteilige (gemeint wohl iSd § 879 Abs 3 ABGB), konnte der OGH der Revision des gekündigten Mieters nicht entnehmen.

Dass der Mieter nur „Mitmieter“ der Wohnung war, wurde in der Revision vom Kläger nicht weiter argumentiert.

Es ist aber anzunehmen, dass der OGH das ohnehin nicht hätte gelten lassen.

In der Klausel vereinbarten die Vertragsparteien die Aufgabe sonstiger „Wohnungsgebrauchs-Rechte“, also etwa auch Dienstbarkeitsrechte, sodass auch eine solche rechtliche Konstruktion im Vorhinein nicht hilfreich gewesen wäre.

Quelle: OGH 15.5.2019, 9 Ob 21/19g


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Mag. Ronald Geppl