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Wohnrechtsanwalt: Mag. Ronald Geppl
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Anspa­rungs­pflicht oder Geld­ver­nich­tung im Wohnungseigentum?

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den in Zukunft gezwun­gen wer­den, eine Rück­la­ge von min­des­tens 0,9 € je Qua­drat­me­ter Nutz­flä­che des Hau­ses anzu­spa­ren. Was ist der Sinn? 

Ab 2022 wer­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Rück­la­ge in Min­dest­hö­he anspa­ren müs­sen, die beträcht­lich aus­fal­len wird. Kann man von einer Anspa­rungs­pflicht sprechen?

Nach dem neu for­mu­lier­ten § 31 Abs. 1 WEG 2002 ist dazu die Wohn­nutz­flä­che des gesam­ten Hau­ses mal 0,90 EUR zu mul­ti­pli­zie­ren. Die­ser Betrag ist also wert­ge­si­chert, das ist der Kate­go­rie D‑Wert nach dem Mietrechtsgesetz. 

Der so ermit­tel­te Betrag ist dann nach dem Auf­tei­lungs­schlüs­sel auf­zu­tei­len, der für die Wohn­an­la­ge von Geset­zes wegen gilt. Das ist idR nach den Nutz­wer­ten der ein­zel­nen Woh­nun­gen und Loka­le. Es kann auch ein ande­rer Auf­tei­lungs­schlüs­sel sein, den die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vereinbarten.

Rechen­bei­spiel für Umset­zung der Ansparungspflicht:

  • Wohn­nutz­flä­che des Hau­ses 2000 m², mal 0,9 = monat­li­che Pflicht-Ein­he­bung durch den Ver­wal­ter Euro 1800
  • Nutz­wert des Hau­ses 2100
  • Euro-Betrag je Nutz­wert daher 1800/2100, Gerun­det also 0,8571
  • Eine Woh­nung mit zB Nutz­wert 60 (sie­he Grund­buchs­aus­zug) wird zusätz­lich mit 60 x 0,8571 = 51,43 EUR belastet

Der Gesetz­ge­ber lässt einen nied­ri­ge­ren Rück­la­gen­bei­trag aus­nahms­wei­se zu, wenn der für das gesam­te Haus errech­ne­te Betrag in die­ser Höhe zur Bil­dung einer ange­mes­se­nen Rück­la­ge nicht erfor­der­lich ist.

Das ist dann der Fall, wenn die Rück­la­ge bereits ein „beson­de­res“ Aus­maß auf­weist , oder wenn erst kurz zurück­lie­gend eine „durch­grei­fen­de“ Sanie­rung des Gebäu­des statt­fand. Ob die­se bei­den Fäl­le der Gesetz­ge­ber taxa­tiv (aus­schließ­lich) oder nur bei­spiels­wei­se anführt, geht aus dem Geset­zes­text nicht hervor.

Schon bis­her waren die Eigen­tü­mer zur Bil­dung einer ange­mes­se­nen Rück­la­ge ver­pflich­tet. In der Pra­xis zeig­te sich aber immer wie­der, dass ver­schie­dens­ten Grün­den zu wenig ein­ge­ho­ben wurde.

Den Stel­lung­nah­men, die von Inter­es­sier­ten im Par­la­ment ein­ge­bracht wur­den, kann man inter­es­san­te Fra­gen und Ein­wän­de ent­neh­men. Es wird sich zei­gen, wie man in der Pra­xis damit umge­hen wird.

Ange­spar­te Gel­der auf dem Kon­to der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wer­den der­zeit vor­aus­sicht­lich gegen „0,…“ % ver­zinst. Womög­lich muss man sogar ein „Ver­wah­rungs­ent­gelt“ an die Haus­bank bezah­len („Nega­tiv­zin­sen“).

Nach wel­chen Richt­li­ni­en die Haus­ver­wal­tung Gel­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft anlegt, soll­ten kri­ti­sche Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch­aus hin­ter­fra­gen. Fäl­le wie bei einem vom Rech­nungs­hof geprüf­ten Unter­neh­men, das Gel­der zwei­er Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten ver­mut­lich in falsch ver­stan­de­ner Gewinns­op­ti­mie­rungs­ab­sicht bei einer spä­ter insol­ven­ten Bank anleg­te, könn­ten viel­leicht dadurch ver­mie­den werden.

Der Ver­wal­ter ist nicht berech­tigt , die­se Gel­der etwa in einer „Hand­kas­se“ zu ver­wah­ren, um Ver­wal­tungs­ent­gelt zu erspa­ren, son­dern muss die Gel­der auf einem Kon­to anlegen. 

Ange­sichts der hohen Infla­ti­on ist daher zu über­le­gen, lie­ber rasch Repa­ra­tu­ren im Haus vor­zu­neh­men und anstatt eines Bei­trags in die Rück­la­ge für die dann auch noch „Nega­tiv­zin­sen“ zu zah­len sind, doch lie­ber Annui­tä­ten an die sel­be Bank zu zah­len, die die Wohn­haus-Sanie­rung finanziert.

Beden­ken soll­te man, dass der Ver­wal­ter zu Ein­he­bung der Rück­la­ge gesetz­lich ver­pflich­tet ist und er des­halb einen Mehr­heits­be­schluss der Eigen­tü­mer nicht befol­gen darf, weni­ger einzuheben.

Eine nach­träg­li­che Rück­zah­lung aus der Rück­la­ge ist nur schwie­rig durchsetzbar.

Es bleibt abzu­war­ten, ob im par­la­men­ta­ri­schen Gesetz­wer­dungs­pro­zess noch Ände­run­gen erfolgen.

In der Pra­xis mehr Anlass zu Dis­kus­sio­nen wird aller­dings die Auf­wei­chung des Mehr­heits­prin­zips bei Abstim­mun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer brin­gen. Dazu in Bäl­de mehr in die­sem Blog.

Zur Par­la­ments­sei­te

https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2021/11/IMG_8617.jpg 480 640 Ronald Geppl https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2024/06/wohnrechtsanwalf-logo-2024-725px-mit-rand.png Ronald Geppl2021-11-20 21:18:322024-12-05 14:33:08Anspa­rungs­pflicht oder Geld­ver­nich­tung im Wohnungseigentum?
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