Altbaueigentumswohnungen und Gewährleistung

Dachboden und kaputte Dachziegel

Beim Abverkauf einer Wohnung in einem Haus, das älter als 20 Jahre ist, muss der Wohnungseigentumsorganisator nach § 37 Abs 4 Wohnungseigentumsgesetz dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten über den Bauzustand vorlegen.

Das soll dem Schutz des Erwerbers vor überraschenden Belastungen dienen, die sich aus der Unkenntnis über den Erhaltungszustand des Hauses ergeben können.

Die Baubewilligung muss zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre alt sein, damit der Kaufvertrag unter diese Schutzbestimmung fällt.

Unterlässt das der Wohnungseigentumsorganisator (also idR der Eigentümer des Hauses oder der, der die Wohnungseigentumsbegründung  durchführt – Details siehe § 2 Abs 6 WEG), gilt ein solcher Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Damit haftet der Wohnungseigentumsorganisator bzw. Verkäufer für den beschriebenen Bauzustand.  Das Gutachten ist zu übergeben und in den Kaufvertrag einzubeziehen.

Die dreijährige Gewährleistungsfrist beginnt, hat der Oberste Gerichtshof jetzt festgehalten, nicht (schon) mit Übergabe des Kaufobjekts, sondern erst dann zu laufen, wenn sich für den Erwerber innerhalb des Zeitraums von zehn Jahren die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens oder – mangels Einbeziehung in den Vertrag – die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert hat.

Die Regelung des § 37 Abs 4 WEG gilt auch dann , wenn der Alleineigentümer zunächst für sich Wohnungseigentum begründen lässt und die Wohnungseigentumsobjekte dann sukzessive abverkauft. Damit sollen Wohnungseigentumsbegründung mit „Gründungshelfern“ und nachträglicher „scheibchenweiser“ Abverkauf keine Umgehung der Schutzbestimmungen möglich machen.

Für den zeitlichen Anwendungsbereich dieser Regelung über solche „Altbaueigentumswohnungen“ ist in diesem Fall nicht die Wohnungseigentumsbegründung, sondern der Kaufvertragsabschluss maßgeblich.

Da das Erstgericht nur den Inhalt eines Berichts über Kostenschätzungen, nicht jedoch die Notwendigkeit konkreter Erhaltungsarbeiten festgestellt hatte, wurde die Rechtssache zur neuerlichen genaueren Feststellung des Sachverhaltes verwiesen, was der OGH auch billigte.

OGH 26.4.2016, 6 Ob 56/16b

 


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Mag. Ronald Geppl