Akontozahlungen bei nichtigem Wohnungseigentum

Auch wenn aufgrund eines Fehlers Wohnungseigentum im Grundbuch „vernichtbar“ eingetragen wurde, besteht das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, Akontozahlungen von säumigen „Wohnungseigentümern“ einzuklagen.

Ein von der Hausverwaltung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geklagter Wohnungseigentümer wendete gegen die Klage auf Bezahlung seiner monatlichen Akontozahlungen ein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Klage berechtigt sei.

Er begründete das u.a. damit, dass das Wohnungseigentum am Haus nicht rechtswirksam begründet worden sei und daher auch keine klagsberechtigte Wohnungseigentümergemeinschaft existiere.

Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung hielt der OGH fest,  dass die Eigentümergemeinschaft als Verwaltungseinheit mit eigener Rechtspersönlichkeit selbst dann noch Bestand haben muss, wenn die Nutzwertberechnung (die der Wohnungseigentumsbegründung zugrundeliegt) unrichtig ist und daher auch die darauf basierende Wohnungseigentumsbegründung nichtig ist.

Eine Nutzwertberechnung ist etwa dann unrichtig, wenn zB. allgemeine Teile der Liegenschaft mit Nutzwerten berücksichtigt wurden, obwohl diese ja nicht zum Wohnungseigentum taugliche Objekte sind.

Konsequenz einer derartigen nichtigen Wohnungseigentumsbegründung ist, dass bis zu einer neuen rechtskonformen vertraglichen Gestaltung am betreffenden Raum nur schlichtes Miteigentum besteht.

Da das WEG keine Regeln über die Beendigung der Eigentümergemeinschaft enthält, schloss der OGH aus der bloßen Nichtigkeit (Vernichtbarkeit) der Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verwaltungsorganisation mit eigener Rechtspersönlichkeit so lange aus Gründen der Rechtssicherheit bestehen muss, solange der Grundbuchstand Wohnungseigentum ausweist.

Fehlerhafte Vorschreibung wegen unrichtiger Parifizierung:

Dem Einwand des – zahlungsunwilligen – Wohnungseigentümers, dass seine Beiträge wegen der fehlerhaften Parifizierung unrichtig vorgeschrieben wurden, wurde vom OGH ebenfalls nicht gefolgt:

Da sich sogar durch die gesetzlich vorgesehene Neuparifizierung bzw. auch gerichtliche (Neu-) Festsetzung von Nutzwerten keine unmittelbare Eigentumsveränderung ergibt, und für die Verteilung der Aufwendungen die nach dem Grundbuch ersichtlich im Verhältnisse maßgeblich sind, muss dies auch für den gegenständlichen Fall gelten.

Anmerkung:

Die vor allem von Vonkilch ins Problembewusstsein des Gesetzgebers gerückte Nichtigkeit von Wohnungseigentum, die der Gesetzgeber sodann durch die Wohnrechtsnovelle 2015 zurückdrängen wollte, ist in der Rechtspraxis in immer noch beliebtes Thema, das auch für den Bereich des Mietrechts (Voll- oder bloßer Teilanwendungsbereich) bedeutsam ist.

Quelle: OGH 29.8.2017, 5 Ob 137/17h


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Mag. Ronald Geppl