Auch wenn auf­grund eines Feh­lers Woh­nungs­ei­gen­tum im Grund­buch „ver­nicht­bar“ ein­ge­tra­gen wur­de, besteht das Recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, Akon­to­zah­lun­gen von säu­mi­gen „Woh­nungs­ei­gen­tü­mern“ einzuklagen.

Ein von der Haus­ver­wal­tung im Namen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geklag­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wen­de­te gegen die Kla­ge auf Bezah­lung sei­ner monat­li­chen Akon­to­zah­lun­gen ein, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht zur Kla­ge berech­tigt sei.

Er begrün­de­te das u.a. damit, dass das Woh­nungs­ei­gen­tum am Haus nicht rechts­wirk­sam begrün­det wor­den sei und daher auch kei­ne klags­be­rech­tig­te Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft existiere.

Auf­grund der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung hielt der OGH fest,  dass die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­wal­tungs­ein­heit mit eige­ner Rechts­per­sön­lich­keit selbst dann noch Bestand haben muss, wenn die Nutz­wert­be­rech­nung (die der Woh­nungs­ei­gen­tums­be­grün­dung zugrun­de­liegt) unrich­tig ist und daher auch die dar­auf basie­ren­de Woh­nungs­ei­gen­tums­be­grün­dung nich­tig ist.

Eine Nutz­wert­be­rech­nung ist etwa dann unrich­tig, wenn zB. all­ge­mei­ne Tei­le der Lie­gen­schaft mit Nutz­wer­ten berück­sich­tigt wur­den, obwohl die­se ja nicht zum Woh­nungs­ei­gen­tum taug­li­che Objek­te sind.

Kon­se­quenz einer der­ar­ti­gen nich­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tums­be­grün­dung ist, dass bis zu einer neu­en rechts­kon­for­men ver­trag­li­chen Gestal­tung am betref­fen­den Raum nur schlich­tes Mit­ei­gen­tum besteht.

Da das WEG kei­ne Regeln über die Been­di­gung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­hält, schloss der OGH aus der blo­ßen Nich­tig­keit (Ver­nicht­bar­keit) der Ein­tra­gung des Woh­nungs­ei­gen­tums im Grund­buch, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­wal­tungs­or­ga­ni­sa­ti­on mit eige­ner Rechts­per­sön­lich­keit so lan­ge aus Grün­den der Rechts­si­cher­heit bestehen muss, solan­ge der Grund­buch­stand Woh­nungs­ei­gen­tum ausweist.

Feh­ler­haf­te Vor­schrei­bung wegen unrich­ti­ger Parifizierung:

Dem Ein­wand des – zah­lungs­un­wil­li­gen – Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, dass sei­ne Bei­trä­ge wegen der feh­ler­haf­ten Pari­fi­zie­rung unrich­tig vor­ge­schrie­ben wur­den, wur­de vom OGH eben­falls nicht gefolgt:

Da sich sogar durch die gesetz­lich vor­ge­se­he­ne Neu­pa­ri­fi­zie­rung bzw. auch gericht­li­che (Neu-) Fest­set­zung von Nutz­wer­ten kei­ne unmit­tel­ba­re Eigen­tums­ver­än­de­rung ergibt, und für die Ver­tei­lung der Auf­wen­dun­gen die nach dem Grund­buch ersicht­lich im Ver­hält­nis­se maß­geb­lich sind, muss dies auch für den gegen­ständ­li­chen Fall gelten.

Anmer­kung:

Die vor allem von Von­kilch ins Pro­blem­be­wusst­sein des Gesetz­ge­bers gerück­te Nich­tig­keit von Woh­nungs­ei­gen­tum, die der Gesetz­ge­ber sodann durch die Wohn­rechts­no­vel­le 2015 zurück­drän­gen woll­te, ist in der Rechts­pra­xis in immer noch belieb­tes The­ma, das auch für den Bereich des Miet­rechts (Voll- oder blo­ßer Teil­an­wen­dungs­be­reich) bedeut­sam ist.

Quel­le: OGH 29.8.2017, 5 Ob 137/17h