Abrechnung von Genossenschafthäusern liegenschaftsübergreifend

Kleines Haus mit rotem Dach

Die gemeinsame Abrechnung einer Wohnanlage einer „Genossenschaft“ über mehrere Liegenschaften hinweg kann unzulässig sein.

Eine (Baurechts-Wohnanlage) einer gemeinnützigen Bauvereinigung (gBV) wurde nach dem vorliegenden Sachverhalt nicht auf einer einzigen Liegenschaft, sondern über mehrere Liegenschaften „grenzübergreifend“ errichtet.

Die Wohnanlage war schon vor dem 1. 1. 1980 bezogen worden, weshalb es sich um eine „alte Baulichkeit“ im Sinn des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes handelt. Nach den für solche Gebäulichkeiten noch heranzuziehenden Aufteilungsschlüssel sind die Bewirtschaftungskosten daher nach dem „Wohnflächenschlüssel“ aufzuteilen (so hat Oberste Gerichtshof auch schon in ähnlichen Fällen so bestätigt).

Nunmehr mA auch ganz klar und eindeutig hat der oberste Gerichtshof aber der Praxis der gBV eine Abfuhr erteilt, dass diese für das Haus *****gasse 15 in Wien, das auf einer eigenen Liegenschaft (Grundbuchs-Einlage EZ) errichtet wurde, keine eigene Abrechnung legte, sondern alle 7 Häuser in der Gasse gemeinsam abrechnete.

Zwei Mieter des Hauses 15 hatten einen Antrag gestellt, dass für „ihr Haus“ eine eigene Abrechnung gelegt wird, also ohne die übrigen 6 Häuser zu berücksichtigen.

Der oberste Gerichtshof hat sich auf den Begriff „Haus“ gestützt, und dazu erkannt, dass man „Haus“ liegenschaftsbezogen sehen muss.

(Die Abrechnung) „…. hat regelmäßig die Gesamtheit aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen Objekte einer Liegenschaft, die rechtlich und auch wirtschaftlich eine Einheit bilden zu erfassen.“

Die gemeinsame Förderung der 7 Gebäude spiele nach Ansicht des obersten Gerichtshofes keine Rolle, und auch nicht dass die gemeinnützige Bauvereinigung Baurechtsberechtigte nicht nur der Liegenschaft sondern auch andere Liegenschaften in derselben Gasse sei.

Die antragstellenden Mieter des Hauses haben daher das Recht, eine Abrechnung für „ ihr Haus“ zu erhalten, die gBV muss jetzt bei Androhung einer Ordnungsstrafe von € 500 aufgetragen, binnen 14 Tagen Abrechnung zu legen.

 

(Anmerkung: Diese Vorgangsweise einer gemeinsamen Rechnungslegung wird in der Praxis nicht selten so gehandhabt, da häufig gegenüber der wohnbaufördernden Stelle die gesamten Errichtungskosten des Hauses auch gemeinsam angerechnet wurden.

 Der Oberste Gerichtshof hat aber in seiner Entscheidung ausdrücklich festgehalten dass er im Gegensatz zum Gericht 2. Instanz den im WGG verwendeten Begriff „Baulichkeit“ betreffend die Abrechnungspflicht keine andere Bedeutung beimisst als dem Begriff des „Hauses“, wie er das auch in § 16 WGG für „neue Baulichkeiten“ verwendet wird. Meines Erachtens sind daher die Überlegungen des OGH auch für Baulichkeiten mit Bezugsdatum ab 1. 1. 1980  heranzuziehen.

 Mieter von „alten“ Baulichkeiten (also älter als 1980) sollten sich diese Entscheidung nun genauer ansehen, wenn sie nächste Jahresabrechnung erhalten oder falls die Frist zur Abrechnungslegung noch nicht abgelaufen ist, und Ihren Anwalt konsultieren.

Weitere Informationen zu den neuen Spielregeln im WGG finden sie hier.

 Quelle: OGH 14. 6. 2016, 5 Ob 37/16 a


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Mag. Ronald Geppl