Hauskauf am Land – Nicht ohne Besichtigung!
Durch Klimawandel und heissere Städte, und wegen Covid-19 zieht es die Städter aufs Land.
Die Nachfrage von Häusern am Land hat sich verdreifacht.
Das bedeutet natürlich, dass auch Objekte, die früher nicht so leicht an den Mann / die Frau zu bringen waren, jetzt doch leichter Käufer finden. Es besteht auf Käuferseite mehr Druck zu kaufen, bevor andere „zuschlagen“.
Noch mehr als bisher empfiehlt es sich, von Verkäufern oder Maklern zusätzliche Informationen einzuholen. Wer nicht fragt, bekommt weniger Informationen.
Man sollte daher selbst eine (vollständige) Original-Grundbuchsabschrift („Grundbuchsauszug“) beschaffen, und prüfen, was denn die Liegenschaft „kann“.
Neben selbstverständlichen Angaben (aus welchen Grundstücken besteht die Liegenschaft, wer ist Eigentümer, welche Hypotheken haften darauf) findet man auch Informationen über Geh- und Fahrrechte.
Die Wirklichkeit schlägt den Vertrauensschutz des Grundbuchs
Das österreichische Grundbuch schützt das Vertrauen in doppelter Hinsicht:
„Was eingetragen ist, gilt“/„Was nicht eingetragen ist, gilt nicht“.
Allerdings schützt das Grundbuch nur dann, wenn man gutgläubig ist. Man kann sich auf Gutgläubigkeit nur berufen, wenn man bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren Sachverhalt erkennen kann, der vom Grundbuchsstand abweicht.
Einer jüngsten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs lag der Sachverhalt zugrunde: Bei einem Kaufvorgang in der Vergangenheit wurde eine mit einem Geh- und Fahrrecht belastete Liegenschaft geteilt und irrtümlich vom Grundbuchsgericht die Dienstbarkeit aber nicht nur teilweise, sondern zur Gänze gelöscht.
Bei einem späteren Verkauf hätte der Käufer sehen können, dass über das laut Grundbuch unbelastete Grundstück in der Natur ein Teil einer Schotterstraße führte, er forschte aber nicht weiter nach.
Der OGH hielt fest, dass bei außerbücherlichen offenkundigen Dienstbarkeiten Nachforschungen im Grundbuch naturgemäß nicht ausreichen, um eine Klarstellung der Rechtslage zu erreichen.
Es ist daher jedem Käufer dringend anzuraten, sich gerade bei Liegenschaften im ländlichen Bereich genau über die tatsächliche Situation zu informieren.
Nicht vergessen : Fast alle Vertragserrichter (Rechtsanwälte und Notare) weisen ihren Verträgen darauf hin, dass sie naturgemäß keine Begehung der Liegenschaft vorgenommen haben. Sie haben keine Kenntnis von solchen offenkundigen Tatsachen, und werden wohl keine Haftung übernehmen können, wenn der Vertrag nicht der Realität entspricht.
Quelle: OGH 16.4.2020, 9 Ob 11/20p
