Mietzinsstundung und Corona
„Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. “
So heisst es jetzt im „2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz“.
Da der Mietzins meistens (vereinbarungsabhängig) zwischen 1. und 5. eines Monats fällig wird, sind daher meistens die Mietzinse für die drei Monate April, Mai und Juni 2020 betroffen.
Da nach österreichischem Recht idR derjenige behaupten und beweisen muss, wenn er eine für ihn günstige Rechtsnorm geltend macht (also wie hier eine Zahlung nicht leisten muss), sind folgende Überlegungen anzustellen:
Voraussetzungen für den Aufschub der Mietzinszahlung nach Corona
Zuerst, und noch nicht so einfach zu beantworten: Wie können denn Mieter eine „erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit“ beweisen?
Der Gesetzgeber sah als Begründung vor: „…wenn die Einkommensverluste aufgrund der COVID 19 Pandemie dazu führen, dass der Mieter seiner Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann. “
Demnach wird es wohl nur darauf ankommen, ob sich das Einkommen verringerte, unabhängig von den vorhandenen Ersparnissen.
Weiter wird es darauf ankommen, dass Ursache für diese Einkommensverringerung „die Covid 19 Pandemie“ ist. Auch das sollte man als Mieter zumindest behaupten, und durch geeignete Dokumente beweisen.
Als MieterIn wird man damit rechnen müssen, dass spätestens ab 1.1.2021 VermieterInnen und auch RichterInnen nachfragen. Man wird sich wohl auch den Einwand der Vermieter gefallen lassen müssen, ob man die (Geld)Hilfen aus zB Kurzzeitarbeit etc. in Anspruch genommen hat.
Erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
Was darunter zu verstehen ist, ist aus dem Gesetzestext nicht zu entnehmen. Die folgenden Überlegungen folgen ohne Gewähr, ob ihnen die Gerichte in Zukunft folgen werden. Ein Denkanstoß ist es allemal.
Im Bericht des Budgetausschusses findet sich dazu:
„Solche Beeinträchtigungen sind in ganz unterschiedlichen Konstellationen vorstellbar, etwa beim Kellner oder beim Reiseleiter, dessen Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des Restaurant- oder Touristikbetriebs gekündigt wird, oder etwa beim selbständigen Friseur, der seinen Betrieb schließen muss .….
Denkbar ist es, dabei auf ähnliche Bestimmungen in der österreichischen Rechtsordnung Bezug zu nehmen.
Da findet sich zum Beispiel im Einkommenssteuergesetz: Außergewöhnliche Belastungen, die die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wesentlich beeinträchtigen, können zu einer Steuerreduktion führen.
Eine Belastung beeinträchtigt vereinfacht gesagt dann wesentlich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, soweit sie einen Selbstbehalt übersteigt, den man als Steuerpflichtiger von seinem Einkommen tragen muss.
Der Selbstbehalt beträgt je nach Einkommenshöhe 6 bis 12 %.
Vereinfacht dargestellt könnte man argumentieren, dass bei einer Einkommensreduktion über diese Grenze hinaus schon eine „erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit“ vorliegt, die dann zum teilweisen oder vollständigen Einbehalt des Mietzinses berechtigt.
Es ist zu erwarten, dass hier noch viele Diskussionen geführt und Gerichtsverfahren abgehandelt werden. Und zwar erst nach dem 31.12.2020, wenn es dann den Vermietern ermöglicht wird, die Mieten dieser drei Monate einzuklagen.
