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Wohnrechtsanwalt: Mag. Ronald Geppl
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Schimmel

Coro­na- Virus und Miet­recht – Mietzinsminderung?

Bit­te nicht schon wie­der „geschei­te“ Arti­kel iZm dem SARS-CoV‑2 – („Coro­na“) Virus! Aber doch eini­ge Anmer­kun­gen, um Ruhe bewah­ren zu helfen:

Miet­zins­min­de­rung?

Wie in den Medi­en schon die Fra­ge auf­tauch­te – Muss ich (vor allem als Geschäftslokal-)Mieter Mie­te bezah­len, wenn auf­grund der behörd­li­chen Auf­la­gen die Geschäf­te geschlos­sen haben müssen?

Ver­mie­ter müs­sen (nur) den ver­ein­bar­ten Gebrauch eines Objekts gewähr­leis­ten (§ 1096 ABGB).

Die Miet­zins­min­de­rung tritt ein bei einem man­gel­haf­ten Objekt. Es besteht aber auch bei sons­ti­gen Beein­träch­ti­gun­gen des Gebrauchs­rechts (Plet­zer in GeKO Wohn­recht Rz 133 zu § 1096 ABGB).

Der Man­gel muss dem Ver­mie­ter auch zuge­rech­net wer­den kön­nen. Der Ver­mie­ter muss also die­sen Man­gel „ver­tre­ten“, er muss sei­ner „Sphä­re“ zuzu­rech­nen sein. Nach der Recht­spre­chung kön­nen auch zufäl­li­ge Umstän­de, die der Ver­mie­ter nicht beein­flus­sen kann, eine Ein­schrän­kung des Nut­zens des Objekts zur Fol­ge haben. So etwa nicht vor­her­seh­ba­re, jah­re­lang andau­ern­de U‑Bahn-Bau­ar­bei­ten (1 Ob 306/02k).

Aber: Auch ein Geschäfts­lo­kal, das nicht geöff­net wer­den darf, kann wei­ter­hin für Geschäfts­zwe­cke ver­wen­det wer­den, etwa zum Lagern von Waren, oder Inter­net­han­del. Es ist noch zu früh, hier alle Aspek­te zu beach­ten. Es wird wohl auch eine Rol­le spie­len, wie lan­ge der der­zei­ti­ge Zustand andau­ert, inwie­weit die Über­le­bens­fä­hig­keit des Coro­na ‑Virus auf Gegen­stän­den – etwa beim Post­ver­sand – eine Rol­le spielt. 

Kei­ne gute Idee ist es, ein­fach einen Teil oder die gan­ze Mie­te nicht zu bezah­len. Stellt sich im Nach­hin­ein her­aus, dass die Miet­zins­min­de­rung nicht zu Recht besteht (oder dass sie nach­träg­lich unter­ging, da gibt es eini­ge Grün­de nach der Recht­spre­chung), dro­hen vor allem im Bereich der Geschäfts­raum­mie­te hohe Gerichts- und Anwalts­kos­ten, die eben­so exis­tenz­ge­fähr­dend sein kön­nen, wie die Miet­zins­zah­lungs­pflicht bei Weg­fall der Einnahmen.

§ 1104 ABGB sieht vor, dass bei einer gänz­li­chen Unbrauch­bar­keit eines Miet­ge­gen­stan­des, etwa durch eine Seu­che, der Ver­mie­ter zur Wie­der­her­stel­lung nicht ver­pflich­tet ist, der Mie­ter aber auch kei­nen Miet­zins oder Pacht­zins bezah­len muss. Detail­fra­gen dazu soll­ten aber nach Rück­spra­che mit Juris­ten bespro­chen wer­den, dass die Gerich­te mit einer so umfas­sen­den Beein­träch­ti­gung wie der­zeit kaum beschäf­tigt waren. Die Unbe­nutz­bar­keit des Bestand­ob­jekts bewirkt noch kein Erlö­schen des Miet­ver­tra­ges. Aus der blo­ßen Tat­sa­che einer Nicht­be­zah­lung des Miet­zin­ses wäh­rend des ver­ei­tel­ten Gebrau­ches kann vom Ver­mie­ter nach einer sehr alten Gerichts­ent­schei­dung kein still­schwei­gen­der Ver­zicht auf die Auf­recht­erhal­tung des Miet­ver­tra­ges geschlos­sen werden.

Es wird sich emp­feh­len, mit sei­nen Ver­trags­part­nern Kon­takt auf­zu­neh­men und eine ein­ver­nehm­li­che Rege­lung zu tref­fen, mit der alle Tei­le leben können.

Ver­trags­auf­lö­sung?

Die „Reiß­lei­ne“ für Unter­neh­mer bestün­de allen­falls in der Über­le­gung, das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund vor­zei­tig aufzulösen.

Es wäre dar­an zu den­ken, den Ver­trag nach § 1117 ABGB vor­zei­tig aufzulösen.

Auch der Grund­satz, dass Dau­er­schuld­ver­hält­nis­se aus wich­ti­gen Grün­den vor­zei­tig auf­ge­löst wer­den kön­nen, wenn einem Teil der Auf­recht­erhal­tung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses bil­li­ger­wei­se nicht mehr zuge­mu­tet wer­den kann, ist ein Ansatzpunkt.

Sol­che vor­zei­ti­gen Ver­trags­auf­lö­sun­gen, die nur in die Zukunft wir­ken, sind ohne Kün­di­gungs­frist möglich.

Es ist auf jeden Fall rat­sam, vor Ent­schei­dung zu so einem Schritt qua­li­fi­zier­ten Rat ein­zu­ho­len. Das geht auch tele­fo­nisch oder per Internet.

https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2020/03/IMG_6795-rotated.jpg 480 640 Ronald Geppl https://www.wohnrechtsanwalt.at/wp-content/uploads/2024/06/wohnrechtsanwalf-logo-2024-725px-mit-rand.png Ronald Geppl2020-03-14 18:13:122024-12-05 14:43:53Coro­na- Virus und Miet­recht – Mietzinsminderung?
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