Eigentumsbegründung an gemeinnützigen Wohnungen – Mietzinsbeschränkungen
Kauft man als Mieter seine Genossenschaftswohnung, sollte man das vorher gut überlegen.
Viele Menschen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen („Genossenschaften“) Wohnungen oder Geschäftslokale gemietet oder in Nutzung übernommen haben, können von Gesetzes wegen die Übertragung in ihr Wohnungseigentum begehren.
Seit 1. 8. 2019 gelten mieterfreundlichere Fristen für danach abgeschlossene „Neuverträge“.
Hat man aber vorher schon das gesetzliche Recht erworben, hat der Gesetzgeber mit der Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes bei der zukünftigen Vermietung der Wohnung Mietzinsgrenzen gesetzt, die womöglich sogar den Kauf der Wohnung erschweren.
Richtwertmietzins – Grenze neu!
Nach dem neuen § 15h Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz dürfen dann Wohnungen nur zum jeweiligen Richtwert des Bundeslandes, in dem die Wohnung liegt, vermietet werden, wenn der Mieter seinen Antrag auf Bekanntgabe des Kaufpreises an die gemeinnützige Bauvereinigung nach dem 1. August 2019 stellte. Gleiches gilt wenn die GBV nach diesen Termin ein freiwilliges Anbot auf Übertragung in das Eigentum abgibt.
Bisher galten für solche Mietverhältnisse keine Mietzinsbeschränkungen, was für finanzierende Banken wohl eine Rolle spielte, und auch wenn man die Wohnung weiterverkaufen wollte.
Fachkundige Experten die sich mit diesem Thema beschäftigen, empfehlen jetzt sich mit den kaufpreisfinanzierenden Banken in Verbindung zu setzen, ob denn das Interesse an der Finanzierung immer noch so hoch ist, wenn die Wohnung nicht mehr zu einem freien Mietzins, sondern nur zu einem gesetzlich beschränkten Mietzins vermietet werden darf.
Damit solche Wohnungen nicht als Spekulationsobjekt verwendet werden und lukrativ verwertet werden, scheint manchen der Gesetzgeber etwas über das Ziel hinaus geschossen zu haben: nicht nur, dass bei Vermietungen (nur) der Richtwert ohne Zuschläge (und ohne Abschläge) verrechnet werden darf – im Fall einer befristeten Vermietung muss auch ein 25-prozentiger Befristungsabschlag berücksichtigt werden.
Das bedeutet zum Beispiel in Wien, dass für die ersten 15 Jahre ein Betrag von derzeit Euro 4,36 (wertgesichert) an Hauptmietzins verlangt werden kann.
Die Eigentumsbegründung an gemeinnützigen Wohnungen wurde dadurch nicht unbedingt gefördert.
Wenn man daher überlegt, den Kaufpreis der Wohnung aus der Miete zu finanzieren, oder die Wohnung weiterzuverkaufen, hat es durchaus Sinn zu kalkulieren und auch die künftigen Kosten für die Instandhaltung des Hauses im Auge zu haben.
weiterführende links: www.gbv.at
